Quel pays a vécu l’effondrement le plus grave? Où la bulle est-elle la plus grosse? Voici un tour d’horizon des prix de l’immobilier et de l’accessibilité du logement en propriété en Europe – mais nous nous pencherons également sur la situation du marché suisse.
La Suède est particulièrement exposée au risque de bulle immobilière. Le graphique ci-dessous montre que les prix immobiliers réels (ajustés en fonction de l’inflation) ont progressé de 134% depuis début 2000, une surchauffe due en grande partie à la faible proportion de nouvelles constructions (cf. « Bienvenue au pays de la bulle immobilière »).
La Grande-Bretagne et la France ne sont pas non plus totalement à l’abri d’un effondrement des prix. Ces pays se distinguent en outre par le fait que les prix dans les métropoles de Londres et Paris ont progressé plus rapidement que la moyenne nationale. Leur évolution est particulièrement intéressante en Angleterre où, suite à un recul de 20% après 2007, ils ont ensuite rapidement rebondi. Ce boom est certainement dû en partie au programme «Help to Buy» du gouvernement: pour l’acquisition d’un bien de moins de 600 000 livres, les particuliers ne doivent disposer que de 5% de capital propre. L’État garantit les 15% de fonds propres restants exigés pour une hypothèque. Ce crédit est dépourvu d’intérêts les cinq premières années.
Les pays à la plus forte croissance
Dans le graphique suivant, vous voyez dans quels pays la chute de l’immobilier a été la plus sévère. L’Espagne, la Grèce et l’Irlande (qui n’est pas représentée par souci de clarté) ont subi une dégringolade de plus de 40%. Les Pays-Bas et l’Italie ont eux aussi essuyé une forte chute, de plus de 25%. Rappelons également que la Grèce et l’Italie n’ont pas encore réussi à enrayer cette tendance baissière.
Les pays où les prix de l’immobilier sont en recul
Dans tous les pays confrontés à une crise immobilière, le ralentissement conjoncturel a eu un effet particulièrement dévastateur. Ces turbulences ont secoué l’Espagne et l’Irlande, mais aussi l’Italie et les Pays-Bas, qui ont enregistré respectivement 19 et 13 trimestres de repli économique.
L’Allemagne peut se targuer d’avoir le marché immobilier le plus stable d’Europe. De 2000 à 2006, le pays a souffert d’un chômage élevé qui dépassait alors les 11%, ce qui a eu pour conséquence une stagnation des prix de l’immobilier. Mais nos voisins du Nord sont parvenus à relancer la demande de logements à la faveur d’une conjoncture robuste, adossée à des taux d’intérêt au plus bas. Depuis début 2010, les prix réels de l’immobilier ont progressé de 23%, un peu moins qu’en Suisse, où ils sont en hausse de 26%.
Un marché immobilier allemand à la traîne
Les marchés de l’immobilier suisse et allemand ont un point commun essentiel: le développement dynamique du segment locatif. Le taux des propriétaires de logements s’élève seulement à 40% en Suisse, contre 53% en Allemagne, une proportion légèrement supérieure. Néanmoins, dans la plupart des autres pays, ce taux est bien plus élevé et dépasse 60%. Un marché locatif bien développé améliore la stabilité du secteur immobilier. En Suisse, le rythme soutenu des constructions d’immeubles locatifs a contribué de manière décisive à désamorcer le déficit de logements et à juguler la hausse des loyers (cf. notre analyse à ce sujet).
Si l’on compare en outre l’évolution des prix avec les revenus, on constate que le marché suisse de l’immobilier se classe encore mieux à l’échelle européenne (voir graphique ci-dessous).
En Suisse, les prix et les revenus ont une trajectoire assez proche sur une moyenne à long terme – alors qu’on note un écart supérieur de près de 50% en Suède.
Certes, nous avons aussi nos points de surchauffe tendancielle, comme à Genève, à Zoug ou à Zurich, mais la stabilité du marché suisse de l’immobilier est remarquable en comparaison avec de nombreux autres pays européens, qui se relèvent tout juste d’un crash ou se dirigent probablement vers une bulle.
Accès au logement en propriété dans différents pays
