Bon nombre de locataires sont insatisfaits. Le manque de logements et la hausse des loyers les font gémir. Mais l’avenir promet d’être meilleur: les augures sont favorables autant pour l’offre de logements que pour les loyers.
La première nouvelle positive concerne le taux de référence des loyers: pour la première fois depuis septembre 2013, il a marqué une baisse, passant de 2,0% à 1,75%. La majorité des locataires peut donc faire valoir un loyer plus bas.
La deuxième évolution favorable, non moins significative pour les locataires, même si elle n’est encore guère perçue par le public.
C’est que la construction de nouveaux logements locatifs a plus que doublé en l’espace de quelques années seulement.
Cette année marque la première fois que le nombre de nouveaux logements locatifs dépasse celui de nouveaux appartements et de nouvelles maisons individuelles en propriété. Cela permet d’apaiser les tensions sur le marché dues à la pénurie constante de l’offre, ce qui se répercute aussi favorablement sur l’évolution des prix locatifs.
Le marché immobilier suisse a fortement changé ces dix dernières années comme le montre bien le graphique. A partir de 2007, la demande a explosé. Le nombre de nouveaux habitants a passé de moins de 50 000 à plus de 80 000 par année. Avec quelque 12 000 logements, l’offre locative est restée bien en deçà (un logement est habité en moyenne par 2,3 personnes).
La situation était bien meilleure pour ceux qui voulaient accéder à la propriété: ils profitaient d’une large offre de 30 000 nouveaux appartements et maisons individuelles par année. C’est pourquoi un nombre grandissant de locataires ont préféré changer de camp et devenir propriétaires. Déjouant les craintes que ce boom provoque une bulle immobilière, le marché a pris le chemin d’un atterrissage en douceur ces derniers mois (voir « L’exercice de corde raide maîtrisé »).
Alors que l’activité de construction est en train de s’infléchir dans le segment de la propriété, elle s’est fortement accélérée du côté locatif. En 2015, le marché verra probablement arriver 24 000 nouveaux logements (voir graphique). Quelles sont les raisons de ce glissement dans l’offre? D’une part, elles résident dans le plus grand nombre d’obstacles pour l’accession à la propriété suite à la montée des prix et du resserrement des directives relatives à la capacité financière des individus. La situation des investisseurs institutionnels (sociétés immobilières, caisses de pension et assurances) est toute autre en revanche: le bas niveau record des taux d’intérêt fait qu’il est impossible d’en retirer un bon rendement, ce qui a canalisé plus de fonds dans les nouveaux projets locatifs.
La pénurie locative diminue déjà sensiblement. Environ 36 000 logements locatifs vacants en témoignent. Un chiffre que l’on n’avait plus vu depuis 2001. Et c’est là certes un frein à la hausse des loyers. L’an dernier déjà, les loyers proposés (moyenne nationale) n’accusaient plus qu’une hausse de 1,7%, contre 2,9% en moyenne ces dix dernières années. Dans l’année en cours, les loyers devraient encore monter d’environ 0,5%. Dans certaines régions, en particulier à Zurich et en Suisse romande, on observe même un léger tassement.
A Genève, on construit de manière anarchique depuis 2 à 3 ans. Des milliers de logements vont être mis sur le marché ces deux prochaines années. La question est de savoir à qui seront-ils destinés ? Quelle est la branche économique qui permettra d’absorber autant de nouveaux habitants ? Et sans aménagement de nouveaux axes de circulation (voir Meyrin par exemple). Ces logements sont-ils destinés à des chômeurs ? à des réfugiés ? à des genevois qu’on aura chassés du centre pour les recaser en périphérie par suite de congés-vente forcés ? Merci à tous ceux qui pourront m’éclairer sur cette aberration !