L’assainissement énergétique d’un immeuble est à la fois favorable à l’environnement et rentable au niveau financier. Outre la réduction des coûts d’énergie, il en résulte des effets positifs pour le financement, et les propriétaires bénéficient de subventions et d’avantages fiscaux. Sans oublier que la valeur durable de l’immeuble s’améliore. L’exemple ci-après a été financé par la Banque Migros.
La rénovation de l’immeuble collectif Dubois à Zurich-Schwamendingen constitue une belle illustration de développement durable, aussi bien sur le plan écologique qu’au niveau social et économique. Edifié de manière exemplaire et consciente des coûts en 1970, par le fameux bureau d’architectes kämpfen für architektur ag, il a été entièrement transformé et adapté aux normes actuelles, passant d’un dévoreur d’énergie à un projet phare. Un bien qui, auparavant, avait brûlé quelque 1,5 million de litres de mazout et émis 4,5 millions de kilos de CO2.
«L’impératif? Transformer au lieu de remplacer», tel était le leitmotiv, explique l’architecte Beat Kämpfen. «Nous avons renoncé à un immeuble de remplacement en raison du taux d’énergie grise plus important.» Le règlement de construction autorisant cependant une densité de bâti modérée, nous avons pu rehausser l’immeuble d’un étage afin de mieux exploiter le terrain construit. Les coûts de 7 millions de francs n’ont représenté qu’à peu près deux tiers de ce qu’aurait coûté un bâtiment neuf. L’immeuble assaini a été le premier en Suisse à respecter la norme Minergie-A et s’est par ailleurs vu décerner le Prix Solaire 2017.
Assainissement énergétique d’immeuble: Zurich-Schwamendingen
Energie solaire et géothermique
«Construit par mon père en 1970, l’immeuble avait grand besoin d’être assaini. Ma femme Ana et moi avons donc décidé de le mettre à niveau également sur le plan énergétique et d’apporter ainsi notre contribution au tournant énergétique», déclare David Dubois. Avec raison, d’ailleurs: le besoin d’énergie total a baissé de 74% à 91 000 kWh par année et cela, malgré l’agrandissement de l’immeuble d’un cinquième. Le bilan énergétique pour la technique du bâtiment est même positif, avec un excédent annuel de 10 000 kWh. Des solutions pionnières, novatrices autant qu’exemplaires, l’ont rendu possible.
Le fonctionnement du chauffage et de la production d’eau chaude sanitaire se fait exclusivement avec l’énergie solaire et la chaleur des sondes géothermiques. Et ce qui ne manque pas d’étonner, c’est que les collecteurs solaires verticaux apposés sur la façade de l’immeuble ne sont pas reconnaissables en tant que tels: composés de verre Kromatix, ils miroitent dans les tons gris et bronze selon les effets de lumière, tout au long de la journée. Efficacité énergétique et design ne sont donc pas forcément antagonistes. Et l’architecte, Beat Kämpfen, d’ajouter: «Il faut faire preuve de créativité si l’on ne veut pas renoncer à toute prétention en matière de design.» La chaleur qui n’est pas immédiatement nécessaire est emmagasinée dans une citerne d’eau haute de 19 mètres, astucieusement cachée dans un puits de ventilation dont on n’a plus l’usage. Une fois pleine, l’énergie excédentaire est stockée dans le sol par des sondes géothermiques, et est ainsi disponible en fonction des besoins.
Faites réaliser assez tôt une analyse approfondie de votre immeuble par des experts. Ceux-ci en détermineront lֹ’état dans la perspective de vos objectifs. Ces analyses exhaustives permettront de définir la marche à suivre et l’ampleur du renouvellement nécessaire.
Effet Minergie pour le financement
Mais un tel mode de construction ne se limite pas à une économie considérable des coûts d’énergie et de chauffage, il permet également de bénéficier de l’effet Minergie pour le financement. Kamran Izadyar, responsable team et conseiller Clients privés à la Banque Migros et, à ce titre, compétent pour l’assainissement dont il est question ici, explique: «Le cas des époux Dubois est particulièrement impressionnant, avec une énorme économie des coûts de chauffage à la clé. L’architecte avait d’ailleurs déjà réalisé des projets similaires auparavant. De la sorte, nous avons pu planifier des frais accessoires de 0,5% au lieu de 1% de la valeur vénale pour le calcul de la capacité financière. Et forts de nos estimateurs immobiliers, nous avons pu de disposer de données fiables pour définir le nantissement maximum du bien après l’achèvement des travaux.»
En fin de compte, c’est la proposition de la Banque Migros qui emporte la décision – également en termes de crédit de construction, avec la possibilité d’une consolidation partielle pendant la phase de construction, compte tenu de l’avancement des travaux de construction, avec des taux d’intérêt très attractifs. «Les époux Dubois tenaient toutefois beaucoup à ne pas se borner à améliorer leurs revenus, mais également à transmettre un investissement réellement durable à la génération suivante», souligne M. Izadyar. «Car le grand idéal de M. Dubois père, c’est d’offrir de petits appartements à des loyers supportables, dans une métropole zurichoise à forte densité de bâti.»
La Banque Migros prend en charge les frais de certification pour les rénovations énergétiques ou les bâtiments construits selon le standard Minergie. Prévoyez dès le départ une réserve de coûts.
Subventions et avantages fiscaux
Certes, tout engagement écologique et social mérite le respect, mais un tel investissement n’est pas facile à supporter. Les subventions et avantages fiscaux concédés par la Confédération et les cantons sont dès lors les bienvenus. Car n’oublions pas que sur les 2,3 millions de bâtiments construits en Suisse, 1,5 million ne répondent pas aux normes actuelles et devraient être assainis en matière de technique de chauffage. Autrement dit, la mise en œuvre d’une politique climatique et énergétique d’avenir et durable présuppose l’assainissement à grande échelle du bâti en place.
La Confédération et les cantons soutiennent le renouvellement énergétique avec le Programme Bâtiments. Les services cantonaux de l’’énergie fournissent des informations sur d’autres subventionnements, à l’instar de www.energiefranken.ch. Saviez-vous par ailleurs que la construction d’installations photovoltaïques permet de bénéficier d’une aide sous la forme de la rétribution unique (RU) et de la rétribution à prix coûtant du courant injecté (RPC)? Enfin, last but not least, il existe des atouts fiscaux: les charges afférentes au renouvellement énergétique de l’immeuble pourront être déduites de l’impôt fédéral et même, dans la plupart des cantons, de l’impôt sur le revenu.
Il vaut la peine de se pencher assez tôt sur les conditions d’octroi des subventions. La demande doit le plus souvent être soumise avant le début des travaux. Et vous pouvez faire valoir des déductions fiscales dans votre déclaration d’impôt.
Hausse de valeur grâce à un assainissement aux dernières normes
En fin de compte, un assainissement énergétique entraîne une appréciation de l’immeuble. Les époux Dubois peuvent d’ores et déjà se réjouir d’une substantielle plus-value, même si l’estimation définitive du bien par l’assurance bâtiment n’est pas encore achevée. Il s’agit toutefois de distinguer entre le pur entretien de l’immeuble et sa modernisation. Dans le premier cas, sa valeur n’augmente pas, on évite simplement une dépréciation. Alors que si on équipe le bien, en sus, d’une isolation thermique ou d’un accumulateur solaire, on est réellement en présence d’une modernisation accroissant la valeur: l’état général du bâtiment s’améliore, et sa durée de vie en est prolongée.
Bien sûr, toutes les mesures de modernisation n’ont pas les mêmes effets au niveau de la hausse de valeur. Au regard des mesures énergétiques, en particulier, l’intégration d’un système de chauffage dernier cri, à condensation ou utilisant des énergies renouvelables, offrira de meilleures opportunités de commercialisation. L’efficacité énergétique constitue également un critère de valeur non négligeable pour les locatifs, car les locataires y regardent désormais à deux fois en ce qui concerne les charges quand ils recherchent un nouvel appartement.
Quand on investit beaucoup d’argent dans la modernisation de son immeuble, on aimerait aussi en tirer un bon prix à la revente. Dans ce cas, il peut être judicieux de recourir à un spécialiste pour expertiser la valeur vénale et attester sans ambiguïté du standard élevé de l’immeuble.
