Die eigenen vier Wände im Konkubinat: Tipps für die Praxis

Bereits vor dem Erwerb von gemeinsamem Wohneigentum sollten Konkubinatspaare wesentliche Fragen klären. Dazu gehört die angemessene finanzielle und rechtliche Absicherung der Partnerin bzw. des Partners. Das ideale Instrument dazu ist ein Konkubinatsvertrag.

In der Schweiz wird Wohneigentum üblicherweise zu zweit erworben – sei es von einem Ehepaar, einer eingetragenen Partnerschaft oder einem Konkubinatspaar. Wer als Paar gemeinsam eine Hypothek aufnimmt, haftet solidarisch für die Verpflichtungen aus dem Hypothekarvertrag. Andererseits bietet der gemeinsame Erwerb einer Liegenschaft den Vorteil, dass die regelmässigen Einkommen beider Partner an die finanzielle Tragbarkeit einer Hypothek angerechnet werden.

Bei der Finanzierung von Wohneigentum gelten für Konkubinatspaare dieselben Regeln wie für verheiratete bzw. eingetragene Paare. So werden mindestens 20 Prozent Eigenkapital verlangt. Und wenigstens 10 Prozent müssen eigene Mittel sein, die nicht aus der beruflichen Vorsorge stammen. Als weitere Voraussetzung muss das Paar gemeinsam die gängigen Tragbarkeitsregeln erfüllen. Das heisst, die kalkulatorischen Finanzierungskosten für ein Eigenheim (bei der Migros Bank mit 4,5 Prozent gerechnet) zuzüglich Amortisationen und Nebenkosten dürfen höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Bei dieser Tragbarkeitsrechnung sind alle nachhaltigen Einkünfte des Konkubinatspaars anrechenbar.

Drei Eigentumsvarianten zur Wahl

Wenn ein Paar Wohneigentum erwirbt, sind drei Eigentumsvarianten denkbar:

• Alleineigentum: Bei dieser Eigentumsform wird einer der beiden Partner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, Der Alleineigentümer kann frei über die Immobilie verfügen.
• Miteigentum: Im Gegensatz zum Alleineigentum stellt das Miteigentum eine «partnerschaftliche» Variante dar. Im Rahmen des Miteigentums kann jeder Partner frei über seinen Anteil verfügen, theoretisch ist ein Miteigentumsanteil sogar veräusserbar. Die Anteile der Partner werden separat im Grundbuch aufgeführt, normalerweise mit einer Quote im Verhältnis 50:50. Denkbar wären auch andere Zuteilungen, etwa im Verhältnis von einem Viertel zu drei Vierteln. Dies würde z.B. unter der Voraussetzung Sinn machen, dass der eine Partner 150’000 Franken und der andere 50’000 Franken an Eigenkapital einbringt. Miteigentum ist die einzig mögliche Eigentumsform für Konkubinatspaare, die mit dem Vorbezug von Pensionskassen oder Säule- 3a-Geldern Wohneigentum erwerben wollen. Aus dem Grundbuch muss nämlich klar ersichtlich sein, welcher Teil mit Vorsorgeguthaben finanziert wurde.
• Gesamteigentum: Bei dieser Variante werden beide Konkubinatspartner als gleichberechtigte Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Wie der Name sagt, sind «Gesamteigentümer» eng aneinandergebunden, die Immobilie gehört ihnen zu genau gleichen Teilen, selbst wenn ein Partner mehr Eigenkapital eingebracht hat als der andere.

«Miteigentum mit Abstand häufigste Variante»

Die rechtlichen Grundlagen, aber auch die Vor- und Nachteile der Varianten sind komplex. «Wir würden jedem Konkubinatspaar empfehlen, die individuelle Eigentumsform vorgängig mit einem Notar, Treuhänder oder Juristen zu besprechen», betont Giuliana De Rinaldis, Mitglied der Geschäftsleitung und Bereichsleiterin Vermarktung bei der CSL Immobilien AG, eines Partnerunternehmens der Migros Bank. 

Nehmen wir als Beispiel das Gesamteigentum: Mit einer vertraglichen Regelung (Gesellschaftsvertrag) bietet es vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten. Die Umsetzung als «Gesamteigentümer infolge einfacher Gesellschaft» ist für ein Konkubinatspaar durchaus interessant: Beim Tod eines Partners hätten die Erben der verstorbenen Person keinen Anspruch auf die Wohnung, sondern nur auf eine finanzielle Entschädigung. Der Nachteil ist, dass ein Gesellschaftervertrag verfasst werden muss. Dieser rechtliche Aufwand mag erklären, warum die Variante Gesamteigentum kaum verbreitet ist.

«In fast allen Fällen entscheiden sich Paare für das Miteigentum», so Giuliana De Rinaldis. Selten komme die Variante Alleineigentum zum Zug, etwa wenn das ganze Eigenkapital von einem Partner stammt.

Finanzielle Absicherung im Fokus

Über die Ausgestaltung des Eigentums hinaus sei es in der Praxis wichtig, dass sich Konkubinatspaare Gedanken zu rechtlichen und finanziellen Fragen machen. «Wir empfehlen, dass sich Paare gründlich damit auseinandersetzen, sich allenfalls beraten lassen und wesentliche Punkte in einem Konkubinatsvertrag regeln», betont Giuliana De Rinaldis. Dabei sei daran zu erinnern, dass sich im Zivilgesetzbuch (ZGB) zahlreiche Bestimmungen zur Ehe finden; für das Zusammenleben im Konkubinat gebe das Gesetz hingegen so gut wie keine Rahmenbedingungen vor. So bleibt es offen, wie ein Paar ohne Trauschein die gegenseitigen Rechte und Pflichten regeln will. Gerade bei einem gemeinsamen Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist es besonders wichtig, sich auf gewisse Spielregeln zu einigen.

Was sollte ein Konkubinatsvertrag regeln?

Im Zusammenhang mit Wohneigentum sind in einem Konkubinatsvertrag vor allem folgende Punkte zu regeln:

• Kosten: Die Kosten des Wohneigentums setzen sich im Wesentlichen aus Unterhalt, Nebenkosten, Renovationen sowie Zinsen und Amortisationen für die Hypothek zusammen. Das Konkubinatspaar muss sich auf einen bestimmten Kostenschlüssel einigen, etwa die Übernahme der Kosten zu gleichen Teilen. Je nachdem richtet sich der Schlüssel natürlich auch nach den jeweiligen Einkommensverhältnissen und den finanziellen Möglichkeiten der beiden Partner.
• Eigentum: Wenn das Paar gemeinsam Wohneigentum erwirbt, sollten die gewählte Eigentumsform, die entsprechenden Quoten und Stimmrechte der beiden Partner am Eigentum schriftlich festgehalten werden. Empfehlenswert ist auch die Dokumentation zu den eingebrachten eigenen Mitteln zum Zeitpunkt des Kaufs.
• Trennung: Ein Konkubinatsvertrag sieht in der Regel gewisse Bestimmungen für den Fall einer späteren Trennung vor. Besonders wichtig ist die Frage, wer unter welchen Bedingungen das Wohneigentum übernehmen und weiter nutzen kann.
• Erbschaft und Todesfall: Da das Konkubinat im gesetzlichen Erbrecht nicht geregelt ist, sollte ein Paar sowohl einen Konkubinatsvertrag als auch ein Testament verfassen. Das Testament regelt die jeweiligen Erbteile (unter Berücksichtigung allfälliger Pflichtteile von weiteren Erben, etwa der Kinder eines Konkubinatspartners oder dessen Eltern). Weitere Regelungen mit den Erben lassen sich mit einem separaten Erbvertrag festlegen.

Die rechtliche Absicherung der Partnerin bzw. des Partners ist bei einem Todesfall besonders wichtig. Denn ohne spezielle Regelung geht z.B. ein Miteigentumsanteil an die gesetzlichen Erben über, in der Praxis häufig an die Kinder einer verstorbenen Person. «Wir machen in der Beratung auch darauf aufmerksam, was es sonst noch für Möglichkeiten einer Absicherung gibt», erläutert Giuliana De Rinaldis. Denkbar wäre etwa, dass sich die Konkubinatspartner gegenseitig ein Wohnrecht an der Liegenschaft einräumen.

Finanzielle Absicherung für Konkubinatspaare

Auch Konkubinatspaare sind gut beraten, an die finanzielle Absicherung zu denken. Was wäre, wenn ein Partner erwerbsunfähig würde, etwa infolge eines Unfalls oder bei Invalidität? Viele Paare sind sich der Tatsache nicht bewusst, dass zwar Erwerbsunfähigkeit nach einem Unfall über die betriebliche Unfallversicherung gut abgedeckt ist. Andere Fälle wie z.B. Arbeitsunfähigkeit infolge Krankheit kommen statistisch häufiger vor, sind aber de facto schlechter versichert. Besonders wichtig sind auch die Leistungen der jeweiligen Pensionskasse in einem Todesfall. Konkubinatspartner sind zwar nicht grundsätzlich von Leistungen ausgeschlossen. Aber im Einzelnen hängen sie von den Reglementen der jeweiligen Pensionskasse ab. So ist im Rahmen der Vorsorgeanalyse zu klären ob und unter welchen Umständen die Pensionskasse überhaupt Leistungen auszahlen würde. Kompetente Beratung rund um die Vorsorgeleistungen bieten Finanzplanungsexpertinnen und -experten wie z.B. jene der Migros Bank.