Une bonne planification fiscale commence bien avant un achat immobilier, mais les propriétaires ont eux aussi droit à de nombreuses déductions. Sans oublier les questions importantes qui se posent en cas de revente ou d’héritage du bien immobilier.
Vous trouverez ici des conseils fiscaux actualisés pour 2016.
1. Le classique: l’amortissement indirect
Pour payer moins d’impôts, mieux vaut rembourser son prêt hypothécaire à l’échéance avec le capital versé sur le pilier 3a que de choisir un remboursement par tranches ou direct. L’amortissement indirect offre deux avantages fiscaux: les versements sur le pilier 3a sont déduits du revenu imposable et les intérêts débiteurs sont entièrement déductibles des impôts sur l’ensemble de la durée. Cette solution permet également de se constituer un patrimoine sur le long terme. L’amortissement par des fonds de prévoyance avec une quote-part d’actions de 50% au maximum permet généralement, une fois atteint l’âge légal de l’AVS, d’être à la tête d’économies plus importantes qu’avec un compte de prévoyance. Sur les cinq dernières années, les fonds de prévoyance de la Banque Migros ont obtenu des rendements annuels moyens compris entre 3,0 et 5,0%. Les avoirs du pilier 3a peuvent être utilisés tous les cinq ans pour rembourser un prêt hypothécaire.
2. Utilisation judicieuse des avoirs de prévoyance
Utiliser le capital de la caisse de pension permet de réduire son prêt hypothécaire à l’âge de la retraite. Un échelonnement dans le temps bien planifié et le retrait des avoirs de prévoyance restants sont de bons moyens de réduire la progressivité fiscale (voir aussi la partie III de la série fiscale). Le retrait anticipé des avoirs de la caisse de pension est soumis à certaines restrictions: il ne peut intervenir qu’une fois tous les cinq ans, et son montant est limité à partir de 50 ans.
Un retrait dit « EPL » (pour « encouragement à la propriété du logement ») est lui aussi fiscalement intéressant lors d’un achat immobilier. L’argent économisé est ainsi investi de manière anticipée dans les 2e et 3e piliers, ce qui réduit le revenu imposable. Le capital sert ensuite à financer l’achat. Certaines restrictions s’appliquent cependant au 2e pilier (voir fonds propres obligatoires).
3. Economiser grâce aux rénovations non urgentes
Selon les cantons, la déduction forfaitaire pour frais d’entretien est comprise entre 10 et 20% de la valeur locative ou des revenus locatifs, mais il est souvent plus intéressant de déduire les frais d’entretien réels. Ceux-ci sont en effet bien plus élevés, notamment pour les biens immobiliers anciens et les rénovations. Dans de tels cas, la Confédération et tous les cantons acceptent même que les frais d’entretien effectifs soient supérieurs à la valeur locative ou aux revenus locatifs. Les frais déductibles comprennent les travaux d’entretien et de rénovation du bâtiment (réparation, maintenance et remplacement du chauffage, de la machine à laver, du four, etc., inclus), l’entretien du jardin (y compris le remplacement d’appareils de jardinage tels que la tondeuse à gazon) et les primes de l’assurance bâtiment couvrant les dommages dus à l’incendie, aux événements naturels et la responsabilité civile. Pour les appartements en copropriété, les versements sur le fonds d’entretien sont généralement déductibles.
De nombreux propriétaires fonciers font l’erreur d’engager chaque année la même somme pour l’entretien de l’immeuble, légèrement inférieure au forfait, alors qu’il est généralement plus intéressant de renoncer à toutes les rénovations pendant un an et de ne déduire que le forfait pour réaliser ensuite plusieurs travaux au cours de la même période fiscale. Cela permet de diminuer la charge fiscale globale. Les cantons de Lucerne et du Tessin sont toutefois moins conciliants à ce sujet.
4. Plus de liberté pour l’assainissement des bâtiments
Autrefois, le fisc n’autorisait aucune déduction au titre des frais de remise en état pendant les cinq années qui suivaient l’achat d’un immeuble négligé. Avec la levée en 2010 de cette période de blocage, l’achat de maisons anciennes est devenu plus intéressant fiscalement. En règle générale, mieux vaut étaler les rénovations et l’assainissement majeurs sur deux à trois ans. Les déductions pour l’entretien sont ainsi réparties sur plusieurs périodes fiscales, ce qui réduit la progressivité de l’impôt. La date de la facture des artisans fait foi pour l’imputation fiscale.
5. La plus-value, importante lors de la vente
Les frais de rénovation apportant une plus-value au bien immobilier, comme la création d’un jardin d’hiver, peuvent être déduits lors de la vente du bien afin de réduire l’éventuel impôt sur les gains immobiliers. Ces factures de construction doivent donc impérativement être conservées.
Mieux vaut vérifier précisément les calculs des autorités, notamment en cas de gains liés à la vente d’un bien immobilier ancien. Il s’avère souvent difficile de déterminer la valeur vénale du bien fixée à l’origine. Si l’estimation du fisc semble trop élevée, il est parfois possible de la réduire en fournissant des informations complémentaires sur la valeur vénale de l’époque.
6. Economiser de l’énergie et payer moins d’impôts
Les investissements visant à abaisser la consommation énergétique tels que l’isolation de la façade sont intégralement déductibles de l’impôt fédéral et dans de nombreux cantons au titre d’entretien du bâtiment, même s’ils constituent une plus-value (AG, AI, AR, BE, BL, FR, GL, GR, JU, NW, SH, SO, SZ, TG, UR, VD, ZG, ZH). Cependant, ce type de rénovation peut entraîner une hausse de la valeur locative du bien immobilier pour le fisc, ce qui annule l’avantage fiscal initial.
7. Vérifier la valeur locative des immeubles à usage propre
La valeur locative des immeubles à usage propre vient s’ajouter au revenu imposable du propriétaire. En contrepartie, le fisc accepte la déduction des frais liés au prêt hypothécaire et à l’entretien du bâtiment. Habituellement comprise entre 20 et 50% de la valeur vénale, la valeur locative est généralement calculée de manière schématique par l’autorité fiscale. Dans certains cas, la valeur retenue peut être trop élevée. Certains cantons appliquent également une règlementation en cas de situation difficile, si le revenu n’est pas proportionnel à la valeur locative. Dans le canton de Zurich, la valeur locative ne peut ainsi pas dépasser un tiers des revenus.
Les pièces non utilisées peuvent également abaisser proportionnellement la valeur locative, lorsque les enfants quittent la maison, en cas de décès du partenaire ou en cas de divorce. Cette déduction pour sous-utilisation n’est cependant pas acceptée dans tous les cantons.
8. Les enfants paient un loyer
Les parents propriétaires d’une maison ou d’un appartement qui louent le logement à leur enfant déclarent uniquement les revenus locatifs après déduction des frais d’entretien, et non la valeur locative. Mais attention: les exigences de loyer minimal changent selon les cantons, et dans certains, comme SG et BE, les parents doivent déclarer la valeur locative comme revenu, d’une manière ou d’une autre.
9. Léguer de son vivant
Le propriétaire d’un bien immobilier peut avoir intérêt à en faire donation à ses héritiers de son vivant. Dans l’idéal, le disposant règle simultanément son droit d’usufruit. En effet, seule la valeur fiscale du bien est soumise à l’impôt sur les donations, après déduction du droit d’usufruit. Plus un bâtiment est cédé tôt aux héritiers, plus la valeur de l’usufruit est élevée, donc plus la valeur de la donation est faible. Au décès du disposant, les héritiers ne doivent plus régler d’impôt sur les successions ou les donations.
10. Déductions pour les résidences secondaires
La valeur locative des résidences secondaires doit également être déclarée comme revenu. En contrepartie, les frais d’entretien peuvent être déduits. Ces frais comprennent notamment la gestion par un tiers ou les versements sur le fonds d’entretien pour les propriétés par étages. Si la résidence secondaire est louée meublée, 20% du loyer sont généralement déductibles au titre de l’usure du mobilier.
Abonnez-vous à notre newsletter en cliquant sur ce lien pour ne pas manquer la suite de notre série de conseils fiscaux.
