Financement d’un logement: combien de fonds propres faut-il pour acquérir un logement?

Pour réaliser votre rêve d’accéder à la propriété, vous avez besoin du bon mix de financement entre fonds propres et fonds de tiers. Combien de fonds propres faut-il pour acheter une maison? Et de quels revenus faut-il disposer pour financer à long terme les fonds de tiers nécessaires?

Combien de fonds propres faut-il?

Principe

Normalement, la banque finance jusqu’à 80% de la valeur vénale qu’elle a estimée (voi

Lors de l’achat d’une maison, la règle d’or est la suivante: vous devez apporter au moins 20% de la valeur vénale sous forme de fonds propres. Ces 20% peuvent se composer de fonds propres «durs» et «mous»:

• Au moins 10% doivent être des fonds propres «durs»: espèces, avoirs en compte, produit de la vente de titres, avoirs de prévoyance (piliers 3a et 3b), avances d’hoirie/donations.
• Le reste peut être des fonds propres «mous»: ce sont les avoirs de la caisse de pension.

Part de fonds propres plus élevée pour les maisons de vacances et les immeubles de rapport

L’achat d’une maison de vacances requiert un apport de fonds propres plus élevé, généralement à hauteur de 30 à 40%. De plus, les avoirs du pilier 3a ou de la caisse de pension ne peuvent être utilisés comme fonds propres pour les résidences secondaires.

Dans le cas des immeubles de rapport, la part de fonds propres s’élève à au moins 25%. Pour les immeubles à usage commercial, cette part peut atteindre jusqu’à 50%. Vous pouvez utiliser les avoirs du pilier 3a ou de la caisse de pension si vous habitez vous-même une partie du bien immobilier.

Aperçu des fonds propres

Comme nous l’avons mentionné plus haut, un financement immobilier nécessite en général au moins 20% de fonds propres. Ceux-ci peuvent provenir de différentes sources. Quels sont les avantages et les inconvénients des différentes formes de fonds propres?

Épargne/titres

L’épargne et les titres constituent sans doute la forme de fonds propres la plus usuelle:

• Épargne: elle englobe tous les avoirs déposés sur des comptes bancaires et pouvant être utilisés pour l’achat d’une maison. La disponibilité rapide de ces avoirs, sans risques supplémentaires, est l’un des avantages de cette source de fonds propres. Si vous souhaitez utiliser des avoirs provenant d’un compte bancaire, vous devez tenir compte des limites de retrait et délais de résiliation éventuels.
• Titres: si vous avez investi dans des actions, des obligations ou des fonds, vous pouvez les vendre et utiliser le produit de la vente comme fonds propres. Mais attention aux fluctuations du marché! Si le moment n’est pas optimal pour vendre vos titres, il peut s’avérer judicieux de les mettre en gage auprès de la banque. Important: les titres mis en gage ne sont pas pris en compte à 100% – le montant du nantissement dépend du type et de la monnaie des titres.

Capitaux de prévoyance pour le financement

Bien souvent, l’achat d’un logement peut être financé uniquement à l’aide des avoirs de la caisse de pension ou du pilier 3a. Ces capitaux de prévoyance peuvent faire l’objet d’une mise en gage ou d’un retrait anticipé pour le financement d’un logement à usage propre. Vous trouverez de plus amples informations à ce sujet dans le blog «Fonds de prévoyance pour l’achat d’un logement: à quoi faut-il faire attention».

Avance d’hoirie/donation

Vous ne détenez pas assez de valeurs patrimoniales? Une avance d’hoirie ou une donation sont peut-être la solution. Notez que l’imposition varie fortement en fonction du degré de parenté et du canton (de 0 à 40 %).

Avance d’hoirie en faveur de descendants:

• Il y a une obligation de compensation vis-à-vis des autres héritiers, par exemple les frères et sœurs.
• Il est recommandé d’établir l’accord par écrit, y compris l’indication du montant de l’avance d’hoirie, car celui-ci sera imputé sur le montant de la succession.
• L’obligation de compensation peut être annulée par testament, mais uniquement dans le cadre de la quotité libre. Les parts réservataires doivent être préservées.

Donation aux descendants et à d’autres personnes:

• Si vous n’êtes pas un héritier légal, il s’agit d’une donation et non pas d’une avance d’hoirie au sens strict du terme. 
• L’obligation de compensation s’applique également dans le cas d’une donation à des personnes non apparentées, mais elle vaut «seulement» pour les donations qui remontent à moins de cinq ans et qui violent les parts réservataires.
• D’un point de vue fiscal, le traitement est le même qu’en cas d’avance d’hoirie; le taux d’imposition dépend du montant de la donation et du degré de parenté, et varie fortement selon les cantons (de 0 à plus de 40%).

Aperçu des fonds de tiers

Dans la plupart des cas, la majeure partie de la valeur vénale est financée par des fonds de tiers sous forme de prêts hypothécaires. De quoi faut-il tenir compte dans ce contexte?

Les prêts hypothécaires en 1^er et en 2^e rang en bref

Même si vous ne concluez qu’un seul prêt hypothécaire, on parle souvent de prêts hypothécaires en 1^er et en 2^e rang:

• Le prêt hypothécaire en 1^er rang comprend les deux tiers de la valeur vénale du bien immobilier. Cette part ne doit pas obligatoirement être amortie.
• Le prêt hypothécaire en 2^erang comprend le reste des fonds de tiers nécessaires pour couvrir le montant total du financement (habituellement 80% de la valeur vénale). Cette part du financement doit en général être amortie par des remboursements réguliers sur 15 ans ou au plus tard jusqu’au départ à la retraite

Valeur vénale d’un bien immobilier

La valeur vénale d’un bien immobilier est le prix qu’atteignent, dans des conditions normales, des objets identiques ou comparables de par la taille, l’emplacement et la qualité dans la région concernée. Elle est calculée au moyen de procédures d’estimation. En fonction de l’offre et de la demande, la valeur vénale peut différer du prix du marché. Par exemple, en cas de forte demande, les prix effectifs sont souvent supérieurs à la valeur vénale.

Qu’est-ce que cela signifie pour le financement? Supposons que la banque estime la maison à une valeur d’un million de francs, mais que vous ayez convenu d’un prix d’achat de 1,12 million. Dans ce cas, vous devez apporter non pas seulement 200 000 francs de fonds propres ‒ ce qui équivaudrait à 20% de la valeur vénale ‒ mais couvrir en plus vous-même la différence de 120 000 francs entre la valeur vénale et le prix d’achat.

Aperçu des prêts hypothécaires

Vous avez le choix entre plusieurs modèles de prêts hypothécaires qui se différencient en termes de durée, de structure des taux et de flexibilité:

Prêt hypothécaire à taux fixe 

• Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire à taux fixe reste inchangé pendant toute la durée du prêt. Cela offre une sécurité de planification, car les coûts mensuels restent constants, quelle que soit l’évolution des taux du marché. Les prêts hypothécaires à taux fixe sont particulièrement appréciés en période de taux bas, car ils protègent l’acheteur contre les hausses de taux.
• Durée de 2 à 10 ans
• Pas de modification des taux d’intérêt pendant la durée
• Montant minimum: 100 000 francs
• Réduction Start disponible pour les primo-acquéreurs d’un logement
• Réduction Éco disponible pour les immeubles à haute efficacité énergétique
• Remboursements conformément à ce qui a été convenu

Prêt hypothécaire à taux variable 

• Contrairement au prêt hypothécaire à taux fixe, le taux d’un prêt hypothécaire à taux variable peut changer en fonction des conditions du marché. Les prêts hypothécaires à taux variable offrent une certaine flexibilité car ils n’ont pas de durée fixe et permettent de passer à un produit plus avantageux. Vous assumez toutefois le risque d’une augmentation des taux, et donc de vos frais.
• Durée illimitée
• Modification des taux d’intérêt possible à tout moment (avec préavis)
• Pas de montant minimum
• Remboursements flexibles possibles

Prêt hypothécaire SARON

• Le prêt hypothécaire SARON se fonde sur le Swiss Average Rate Overnight (SARON), un taux d’intérêt de référence pour le marché monétaire suisse. Ce taux d’intérêt peut varier régulièrement, ce qui est avantageux en cas de baisse, mais constitue un risque en cas de hausse.
• Durée illimitée
• Nouveau calcul des intérêts tous les 3 mois (basé sur le Compounded SARON)
• Montant minimum: 100 000 francs
• Remboursements conformément à ce qui a été convenu

L’embarras du choix? Nous vous soutenons grâce à notre comparatif des hypothèques.

Amortissement

L’amortissement (remboursement) réduit la charge de la dette au fil du temps et joue un rôle important, en particulier dans le cas du prêt hypothécaire en 2^e rang. On distingue deux formes d’amortissement:

• Amortissement direct: dans le cas de l’amortissement direct, vous remboursez régulièrement un montant fixe, de sorte que le prêt hypothécaire se réduit constamment. Cette variante permet de faire baisser votre charge d’intérêt au fil du temps, étant donné que la dette résiduelle diminue. Mais parallèlement, vos déductions fiscales sont elles aussi moins élevées.
• Amortissement indirect: dans le cas de l’amortissement indirect, vous ne remboursez pas le montant directement à la banque, mais vous le versez dans une prévoyance liée (pilier 3a). Les montants sont utilisés pour le remboursement dès que les fonds de prévoyance doivent être retirés. Les avantages: vous bénéficiez de déductions fiscales, car les versements dans le pilier 3a sont déductibles des impôts, ce qui réduit votre revenu imposable. Parallèlement, le montant de l’hypothèque reste inchangé jusqu’au remboursement, ce qui vous permet de continuer à déduire les intérêts hypothécaires de vos impôts.

Le choix de la forme d’amortissement dépend de votre situation individuelle. Le calculateur d’amortissement vous permet de déterminer quelles sont les économies que vous pouvez réaliser, dans l’idéal, avec l’amortissement indirect.

Garantie de la capacité financière à long terme

Jusqu’à présent, nous avons expliqué combien de fonds de tiers étaient nécessaires pour réaliser le rêve d’un logement en propriété, et comment les garantir. Mais les coûts des intérêts et de l’amortissement qui y sont liés sont-ils supportables à long terme? C’est ce que permet d’établir le calcul de la capacité financière. Dans ce calcul, les coûts de votre logement en propriété sont comparés avec votre revenu brut. La règle de base veut que les coûts théoriques du logement en propriété ne doivent pas excéder un tiers du revenu brut. Qu’englobent les coûts théoriques?

• Intérêts hypothécaires théoriques: la capacité financière n’est pas calculée avec le taux d’intérêt actuel, mais avec des taux à long terme. Cela garantit qu’un bien immobilier pourra être conservé même si les taux d’intérêt augmentent. La Banque Migros calcule avec un taux de 4,75%.
• Amortissements: il s’agit des remboursements convenus du prêt hypothécaire.
• Frais d’entretien et frais annexes: la Banque Migros calcule actuellement 0,6% pour le financement hypothécaire d’objets Minergie et de certains objets CECB, et 0,8% pour les autres objets.

Calculez quels seraient les coûts de votre nouveau logement en propriété à l’aide du calculateur de capacité financière.

Aspects à prendre en compte lors du financement

Le financement d’un logement en propriété est généralement le plus gros investissement que l’on réalise en tant que particulier. Afin d’assurer la stabilité financière à long terme, il convient d’éviter les écueils suivants:

• Calculer trop juste: il est important de ne pas calculer de façon trop juste le budget mensuel prévu pour le logement. Sans réserves, les dépenses imprévues telles que les rénovations ou l’entretien peuvent rapidement faire exploser le budget. Il faut toujours prévoir une réserve.
• Sous-estimer le risque de taux: dans le cas de prêts hypothécaires à taux variable ou de prêts hypothécaires SARON, les taux d’intérêt peuvent augmenter, et peser ainsi de manière inattendue sur le budget mensuel prévu pour le logement. C’est un risque souvent sous-estimé en période de taux bas. Pour minimiser ce risque, il est recommandé d’envisager un mix de produits, par exemple une combinaison d’une hypothèque à taux fixe et d’une hypothèque SARON.
• Ne pas couvrir certains risques matériels: des dommages au bien immobilier tels que vandalisme, dégâts d’eau, bris de glaces ou tremblements de terre peuvent entraîner des coûts importants. Alors que bon nombre de ces risques sont couverts par une assurance bâtiment, certains dommages aux installations techniques ou dus à un tremblement de terre nécessitent des couvertures supplémentaires sous forme d’une assurance bâtiment complémentaire.
• Ne pas tenir compte des risques personnels: les coups du sort tels que le chômage et l’invalidité entraînent des pertes de revenu qui peuvent remettre en question le paiement des intérêts et des amortissements. Les conséquences d’un décès sont encore plus dramatiques.

Comment puis-je assurer la sécurité de ma famille?

Une solution d’assurance vie spécialement conçue pour la couverture du prêt hypothécaire protège la famille contre les conséquences financières d’événements imprévus tels que le chômage, l’incapacité de travail temporaire, l’invalidité ou le décès. Les paiements mensuels des intérêts et de l’amortissement sont pris en charge, et il est également possible de convenir d’une contribution au remboursement du prêt hypothécaire. Les coûts d’une telle solution d’assurance sont souvent moins élevés qu’on ne le pense et peuvent être considérés comme un investissement dans l’avenir de la famille.