Le 1er juin prochain, l’Office fédéral du logement communiquera le nouveau taux de référence des loyers. Après huit trimestres sans changement, les chances sont bonnes de voir cette fois ce taux baisser à nouveau de 0,25 points de pourcentage à 1,5%.
C’est en effet ce taux d’intérêt moyen, pondéré par les volumes des créances hypothécaires des banques suisses, portant sur un gage immobilier situé en Suisse, qui est déterminant pour le calcul du taux d’intérêt de référence applicable aux contrats de bail. L’évolution du marché au premier trimestre 2017 laisse présumer que ce taux de rémunération moyen pourrait diminuer à nouveau. Seules les règles de l’arrondi commercial avaient empêché une baisse de ce taux de référence au cours des trimestres précédents, malgré la tendance baissière.
Graphique: Taux hypothécaire de référence et Taux d’intérêt moyen des prêts hypothécaires
Les impacts positifs leur porte-monnaie
Contrairement au taux de référence souvent critiqué dans la prévoyance, exprimant le taux de rémunération des avoirs de caisse de pension et dont la tendance à la baisse a des effets négatifs sur l’évolution du patrimoine de Monsieur et Madame Suisse, la réduction du taux de référence en matière de loyers peut avoir des conséquences tout à fait positives sur leur porte-monnaie. C’est le cas si on obtient une réduction de son loyer mensuel.
Car une baisse comme escompté du taux de référence de 1,75% à 1,50% donnerait droit aux locataires à une baisse de loyer de tout juste 3%. Pour un loyer mensuel de 2000 francs, cela représente 58,20 francs par mois et 698,40 francs sur toute l’année (cf. tableau). Et l’économie pourrait être encore plus élevée au cas où on aurait emménagé dans l’appartement avant le 2 juin 2015 et n’aurait encore jamais bénéficié d’une réduction de loyer.
Économie de loyer maximale en cas de baisse du taux de référence de 1,75% à 1,50%
| Loyer actuel (en CHF) | 1000 | 1500 | 2000 | 2500 | 3000 | 3500 | 4000 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Économie mensuelle* | 29.10 | 43.65 | 58.20 | 72.75 | 87.30 | 101.85 | 116.40 |
| Économie annuelle* | 349.20 | 523.80 | 698.40 | 873.00 | 1047.60 | 1222.20 | 1396.80 |
| *Économie maximale en cas d’octroi de la réduction complète par le bailleur | |||||||
En tant que locataire, on devrait surveiller l’évolution du taux de référence et exiger une telle réduction, au besoin, car tous les bailleurs n’adaptent pas spontanément les loyers aux nouvelles conditions en vigueur. Il faudra alors soumettre une demande écrite en cas de droit à une de réduction du loyer, et respecter les délais applicables, c’est-à-dire que la demande devra parvenir au bailleur 10 jours avant la prochaine date de résiliation possible. L’envoi par recommandé est conseillé, pour des raisons de preuve.
Et si le bailleur est certes tenu par la loi de répondre à cette demande, il pourra encore déduire l’inflation et une hausse des coûts d’entretien et d’exploitation de la réduction souhaitée, à l’instar des travaux de transformation, qui peuvent également être faits valoir comme coûts supplémentaires. On trouvera des lettres de demande de réduction de loyer et différents modèles de calcul sur Internet (p. ex. Association des locataires ou Comparis) afin de se faire une idée de la réduction de loyer potentielle à laquelle on aurait droit.
Car ce qui de prime abord ne semble qu’une petite économie peut en effet se révéler un montant non négligeable au fil des ans. Une part de revenu qui compte pendant une période de taux d’intérêt très faibles comme celle que nous connaissons en ce moment.
