L’achat d’une maison individuelle ou d’un logement en propriété ancien peut être une bonne affaire – ou se révéler un gouffre financier. L’acheteur ne devrait donc pas se lancer sans consulter un expert immobilier. Un conseil fiscal est tout aussi judicieux, car une partie des travaux de rénovation est déductible des impôts.
Les bâtiments anciens ont du charme et sont généralement vendus moins chers que les constructions nouvelles. L’avantage financier initial fondra comme neige au soleil, pour peu que le bien ancien exige des rénovations dont les coûts évoluent facilement entre 50 000 et 150 000 francs. Cela étant, ces travaux peuvent être échelonnés dans le temps et exécutés sereinement au fur et à mesure. Autre avantage: les dépenses sont fiscalement déductibles. D’un autre côté, les constructions anciennes sont fréquemment plus chères à entretenir et les coûts d’assainissement peuvent réserver de mauvaises surprises.
Donc, mieux vaut examiner minutieusement deux aspects avant d’acheter: le premier est l’état du bien et l’étendue des rénovations à prévoir; le second concerne les possibilités d’aménagement (cave, combles ou jardin d’hiver, par exemple). Cette analyse requiert généralement l’expertise d’un spécialiste.
Conseil spécialisé indispensable
Quand l’âge du bien convoité n’excède pas dix ans, on peut se passer des services d’un expert. Dans le cas contraire, un architecte ou un spécialiste de l’immobilier doit impérativement être consulté. En effet, si l’évaluation de la peinture, des appareils électriques et des revêtements de sol est à la portée du premier venu, il en va autrement, par exemple, de l’estimation de l’état de la maçonnerie, des installations électriques ou des conduites d’amenée et d’évacuation d’eau (cf. liste de contrôle).
Vous devrez cependant accepter certains inconvénients. L’isolation phonique des anciens immeubles en propriété par étages peut par exemple laisser à désirer. Vous entendrez donc l’eau dévaler le tube de descente quand votre voisin videra sa baignoire ou son évier. Vous pourrez en revanche améliorer l’isolation thermique ou changer les fenêtres ou le chauffage. Reporter à plus tard de telles mesures d’assainissement se répercutera négativement sur les frais d’entretien annuels. Certes, les banques ne distinguent pas entre construction ancienne ou nouvelle lorsqu’elles calculent la charge financière. Mais vous devriez prendre en compte les coûts d’entretien effectifs dans votre budget personnel, car ceux-ci représentent facilement de 2 à 5% de la valeur vénale si votre bien a 20 ans ou plus et n’a pas été assaini.
Economiser avec des éléments de construction de seconde main
Transformer un bien ancien pour le doter du confort moderne et l’adapter aux normes actuelles en termes de logement peut s’avérer plus onéreux qu’une construction neuve. Vous pouvez cependant alléger votre budget en recourant à des éléments de construction de seconde main tels que portes, radiateurs, parquet, lavabos, etc. Ces éléments sont vendus dans des bourses spécialisées. Mais assurez-vous d’abord que vos artisans acceptent de travailler avec de tels éléments. Certains hommes de l’art le refusent en effet car ils devraient pour cela renoncer aux marges que leur concèdent les fabricants d’éléments neufs. En mettant personnellement la main à l’ouvrage, vous ferez des économies supplémentaires. Même sans grand talent de bricoleur, repeindre des murs, poser des revêtements de sol ou effectuer des travaux de nettoyage ou de petite démolition est à la portée du commun des mortels.
Mais avant de lancer les travaux, demandez à votre commune si les rénovations projetées requièrent un permis de construire. Une telle autorisation est requise en cas de modification du plan d’ensemble et de transformation ou d’agrandissement. La conformité de ces travaux avec la loi sur les constructions et le plan de zone doit en effet être examinée.
Les piliers de la prévoyance peuvent servir d’étais
Les transformations nécessaires peuvent être financées au moyen d’un crédit de construction ou d’un prêt hypothécaire, ce dernier étant l’option la plus avantageuse, compte tenu de l’environnement de taux actuel. Autre possibilité à votre disposition: utiliser des capitaux de la caisse de pension et du pilier 3a. Leur emploi est toutefois soumis à certaines restrictions. Ainsi, les avoirs de prévoyance ne peuvent servir ni pour des travaux de pure réparation (p. ex. remplacement d’un seul appareil ménager, d’une seule conduite ou d’un seul tapis), ni pour un bien que vous n’utilisez pas à votre propre usage (y compris garage séparé, jardin d’une résidence de vacances, terrain constructible, etc.), ni pour des projets de construction à caractère luxueux (piscine, sauna, etc.). Les avoirs de prévoyance présentent par contre l’avantage de permettre le financement des investissements qui ont pour but la préservation de la valeur aussi bien que la valeur ajoutée.
Qu’est-ce qui différencie ces deux investissements? Le remplacement d’une ancienne cuisine par une nouvelle du même prix équivaut à une préservation de la valeur. Si elle comporte un plan de travail de grande qualité ou des appareils ménagers supplémentaires, il s’agira alors d’un investissement accroissant la valeur. Dans cette catégorie, on range notamment aussi l’ajout d’un jardin d’hiver ou l’aménagement des combles ou du sous-sol. Des investissements augmentant la valeur du bien entraînent une hausse de la valeur vénale plus importante que ceux qui la préservent – et donc une possibilité de nantissement plus élevée pour la banque prêteuse. C’est l’estimation de la valeur vénale à la fin des travaux de construction qui est déterminante – une valeur nantie à hauteur de 80% au maximum pour un logement à usage propre.
Veillez aux conséquences fiscales
La différence entre préservation et accroissement de la valeur n’influence pas uniquement la valeur de nantissement, mais aussi l’imposition. Vous pouvez déduire de votre revenu imposable, au titre d’entretien de l’immeuble, ce qui s’inscrit dans la préservation de la valeur. Par contre, l’accroissement de valeur ne pourra être pris en considération qu’en cas de vente du logement et de calcul de l’impôt sur le gain immobilier. Conservez donc précieusement les factures des investissements de ce genre.
A propos des factures: pour éviter des discussions avec le fisc, veillez à la bonne description des travaux artisanaux. La mention, par exemple, de «renouvellement de la cuisine» peut désigner le rafraîchissement des surfaces de l’ancienne cuisine (ce qui autoriserait une déduction pour préservation de valeur). Mais «renouvellement» peut aussi signifier le remplacement par une nouvelle cuisine avec des équipements modernes (ce qui, en partie, passerait pour un accroissement de valeur).
Les investissements dans les économies d’énergie sont un cas à part. Bien qu’ils augmentent la valeur du bien, ils sont déductibles de l’impôt sur le revenu dans de nombreux cantons. Quant aux travaux de restauration de monuments historiques, ils peuvent être déductibles s’ils ont été exécutés d’entente avec les autorités ou à leur demande. L’administration cantonale des impôts publie des fiches indiquant quelles mesures d’assainissement sont intégralement, partiellement ou pas du tout admises à la déduction. Conseil fiscal que vous ne trouverez pas sur ces fiches: si les dépenses déductibles excèdent votre revenu annuel imposable, vous devriez échelonner les travaux artisanaux de manière à les répartir sur deux périodes fiscales.
