En 2019, le marché immobilier suisse a été marqué par des tendances fortement antagonistes entre les centres urbains et les zones périphériques. C’est ce qui ressort du Rapport sur le marché immobilier 2020 de CSL Immobilien, le prestataire de services immobiliers partenaire de la Banque Migros.
L’an dernier, les centres urbains suisses connaissaient toujours une pénurie de logements, alors que les régions périphériques ont enregistré des taux de vacance nettement en hausse. Sur le marché des bureaux également, les surfaces bénéficiant d’une excellente situation se sont démarquées et sont restées très recherchées, tandis qu’aux autres endroits, les bailleurs ont dû faire d’importantes concessions en vue d’une location fructueuse. «Malgré ces tendances fortement antagonistes, le marché affiche une constitution stable et robuste dans l’ensemble», déclare Yonas Mulugeta, CEO de CSL Immobilien.
Les rendements initiaux nets évoluent latéralement
L’année dernière, l’évolution du marché immobilier suisse a été marquée de manière déterminante par la faiblesse des taux d’intérêt. La hausse des taux prévue à l’origine pour 2020/2021 s’est éloignée à grands pas en 2019, après les décisions de la Réserve fédérale américaine et de la Banque centrale européenne. Résultat: les rendements initiaux nets, déjà au plus bas depuis l’année précédente, ont évolué latéralement dans les différentes classes d’actifs immobiliers et ce, quasiment sans exception.
En analysant la situation de plus près, l’on constate toutefois que la propension à payer diverge de plus en plus dans toutes les classes. L’une des raisons en est que les investisseurs engagés dans diverses formes de placement, comme les caisses de pension et les assureurs, tablent sur une différence de rendement par rapport aux placements rémunérés négativement à l’heure actuelle, tels que les emprunts de la Confédération. Les investisseurs qui n’ont investi que dans l’immobilier ne peuvent adopter ce point de vue et ne peuvent donc généralement pas se permettre des rendements initiaux nets aussi bas que ce que sont prêts à accepter les caisses de pension et les assureurs. Dans un contexte d’accroissement des risques de marché et des prescriptions réglementaires, des flux de trésorerie stables et la génération de rendements attrayants tout en étant ajustés du risque restent un défi majeur en 2020.
Le fossé se creuse encore davantage entre les marchés du logement des centres et des zones périphériques
À première vue, les nouvelles en provenance du marché résidentiel en 2019 semblaient bonnes. En effet, le taux de logements vacants à l’échelle nationale n’a que légèrement augmenté, passant de 1,62 à 1,66%. Il est cependant encore trop tôt pour se réjouir, l’évolution ayant été très variable selon les régions. Dans plusieurs zones d’agglomération, le marché des logements locatifs s’est retrouvé en fort déséquilibre, avec des taux de vacance de plus de 2%.
C’est dans les agglomérations Olten-Zofingue (4,0%) et Soleure (3,2%) qu’ils sont les plus élevés. En revanche, dans les centres urbains tels que Zurich, Zoug, Genève, Lausanne et Bâle, la pénurie de logements subsiste, sauf dans le segment du luxe à partir d’un loyer mensuel de 4500 francs. Ces tendances antagonistes devraient encore s’accentuer en 2020 sur le marché locatif. Dans l’ensemble, le prix des logements en propriété a légèrement augmenté en 2019, et ce mouvement se poursuivra en 2020.
Marché de bureaux: le regain d’intérêt pour les sites centraux véhicule une fausse image
Dans les agglomérations suisses, les surfaces de bureaux disponibles dans les six mois ont enregistré une hausse de 5% à environ 1,85 million de mètres carrés. Il s’agissait d’un renversement de tendance par rapport à l’année précédente. Il existe toutefois de très grandes différences entre les zones de marché. Dans les emplacements privilégiés tels que le centre de Zurich, le marché des bureaux, jusque-là un marché de locataires, est devenu un marché de bailleurs en 2019. Ce regain d’intérêt pour les sites centraux a contribué à réduire de 20%, à quelque 754’000 mètres carrés, la surface disponible dans l’ensemble de l’espace économique de Zurich. Mais l’image ainsi donnée ne montre qu’une partie de la vérité: dans la majorité des agglomérations suisses, y compris celle de Zurich, les propriétaires doivent faire d’importantes concessions en vue d’une location fructueuse.
