Résidences secondaires: un financement optimal

Vous avez l’intention d’acheter une maison de vacances ou un appartement de vacances en Suisse? Vous pouvez vous servir de votre bien non seulement pour les loisirs et les vacances, mais aussi pour le télétravail. La Banque Migros vous soutient avec des possibilités de financement avantageuses.

Les avantages du logement en propriété

Partir spontanément en week-end ou en vacances au bord du lac ou à la montagne locale, et qui plus est en préservant sa sphère privée: voilà ce que vous permet votre propre maison ou appartement de vacances. Il n’est pas étonnant que les résidences secondaires suisses connaissent une véritable renaissance en raison des restrictions de voyage liées au coronavirus. Mais même avec le ralentissement de la pandémie, les résidences secondaires restent intéressantes, car elles permettent de faire du télétravail dans un cadre de verdure.

Mais la détente n’est pas le seul facteur à prendre en compte dans le souhait d’acquérir un tel objet de vacances – bien souvent, la valeur financière joue aussi un rôle. Selon les cas, une part importante des coûts d’un logement de vacances peut être couverte par sa location. Plus le nombre de semaines durant lesquelles votre résidence secondaire est louée est élevé – surtout pendant les vacances d’été et les fêtes de fin d’année –, plus les revenus seront importants. La situation et le type de la résidence secondaire choisie sont également déterminants.

Défi n° 1: le choix de l’objet

Comme pour le domicile principal, l’emplacement de la résidence secondaire constitue un facteur décisif pour l’évaluation du bien immobilier, selon la devise: «Tout est dans la situation.» Toutefois, le macro-emplacement dans une commune prisée, à lui seul, ne suffit pas. Le micro-emplacement du logement de vacances (c’est-à-dire l’exposition, la vue, la proximité des remontées mécaniques, etc.) est presque plus important encore que pour le domicile principal.

Quant à l’état du bâtiment et de l’aménagement intérieur, il est au moins aussi crucial que pour la résidence principale. Par exemple, si vous êtes un citadin ou une citadine qui achète un appartement à la montagne, vous ne voulez pas être le premier à devoir rénover et coordonner le travail des artisans à distance.

Défi n° 2: les restrictions dans les lieux de villégiature prisés

Est-ce qu‘on a une commune précise en tête lors du choix de l’objet? Si le contingent de résidences secondaires est épuisé dans la région souhaitée, cela peut compliquer l’achat d’un bien immobilier. Cela concerne actuellement environ 340 communes – ou une commune sur six de Suisse. Il est donc recommandé de s’informer au préalable dans la région souhaitée.

Défi n° 3: les frais d’entretien et charges

On doit également se renseigner sur les impôts dans la commune en question. En effet, la valeur locative de la résidence secondaire, de même que le revenu de la location et la valeur patrimoniale du bien immobilier, doivent être déclarés dans la commune ou le canton dans lesquels elle est située. En revanche, des déductions fiscales pour les frais d’entretien (y compris les frais de gestion de la communauté de copropriétaires) et les intérêts hypothécaires sont possibles.

Des changements auront lieu en cas de suppression de la valeur locative dont la politique discute depuis des années. L’état actuel des délibérations parlementaires prévoit que la valeur locative des résidences secondaires continuera d’être imposée, mais que la déduction des intérêts débiteurs ne sera plus possible sous la forme actuelle. Les frais d’entretien (y compris les frais de gestion de la communauté des copropriétaires d‘étages) doivent néanmoins rester déductibles. Toutefois, la question de savoir si et quand cela se produira reste ouverte.

Défi n° 4: l’organisation de la location

Si la résidence secondaire doit être louée, il est conseillé d’avoir une personne de contact sur place qui s’occupe par exemple de la remise des clés, du nettoyage ou des petites réparations en votre absence. Cela peut également se faire par l’intermédiaire d’une agence professionnelle, p. ex. l‘agence Interhome Group qui fait partie du groupe Migros.

Il convient de noter que quiconque loue un appartement en propriété doit tenir compte des autres propriétaires de l‘immeuble. Cela vaut en particulier pour les locations de courte durée via Airbnb ou d’autres plateformes en ligne, qui peuvent être limitées dans certains cas par la communauté des copropriétaires.

Déroulement du financement

Les quatre défis ont été relevés et on a trouvé son bonheur? Dans ce cas, c’est le moment de penser au financement de la résidence secondaire. Il est similaire à celui du domicile principal, mais il convient de tenir compte des points suivants: 

• Des règles de financement particulières s’appliquent selon la banque. Si le domicile principal bénéficie normalement d’un taux d’avance allant jusqu’à 80% de la valeur vénale, la limite usuelle de la branche est plus basse pour un logement de vacances. Dans le même temps, le prêt hypothécaire doit souvent être amorti plus rapidement. Ce n’est pas le cas à la Banque Migros: ce sont les mêmes règles qui s’appliquent ici que pour le domicile principal, à savoir un nantissement de 80% maximum. 
• Est-ce que la résidence secondaire sera louée? La Banque Migros calcule les revenus locatifs pour le calcul de la capacité financière. La marge de manœuvre financière des propriétaires d’objet de vacances en matière de financement s’accroît.
• Le taux hypothécaire est généralement plus élevé pour les résidences secondaires que pour le domicile principal. La Banque Migros facture un supplément de 0,25% sur les taux d’intérêt standard pour les immeubles d’habitation.
• La loi n’autorise pas la prise en compte de fonds de la caisse de pension et du pilier 3a lors du financement. 

Les conseillers/conseillères à la clientèle se feront un plaisir de vous informer sur les solutions de financement optimales afin que vous puissiez profiter de votre résidence secondaire le plus longtemps possible. Et pourquoi pas au-delà du départ à la retraite. Car selon les cas, les propriétaires envisagent peut-être de quitter un jour le domicile principal devenu trop grand et de s‘installer dans leur résidence secondaire plus petite pour profiter de la retraite bien méritée au cœur de leur région de vacances préférée.