Les deux sociétés de conseil immobilier Wüest Partner et CIFI viennent de publier les dernières données sur le marché immobilier suisse. Conclusion: la propriété du logement n’est pratiquement plus finançable en Suisse. Mais où en est-on pour les loyers?
L’indice des loyers de l’Office fédéral de la statistique est passé de 82,4 points à la fin 2000 à 101,10 points au début 2017. Cela correspond à une hausse d’environ 23%. Au vu de cette augmentation, il n’est pas étonnant que de nombreux locataires se plaignent de loyers élevés.
Mais pour analyser la situation correctement, il faut absolument prendre en compte l’autre côté de l’équation, à savoir l’évolution des salaires. Il s’avère que l’indice des salaires nominaux de l’Office fédéral de la statistique a augmenté de 1963 à 2386 points, soit environ 22%, sur la même période. Cette progression est à peine inférieure à celle des loyers.
Evolution des salaires nominaux et de l’indice des loyers
Si on examine le panier de la ménagère suisse moyen, on constate qu’environ 20% des dépenses de consommation sont consacrées au logement. Depuis 2000, cette situation n’a guère changé. Cette proportion a fluctué entre 18% et 21%.
Le logement représente environ 20% des dépenses des ménages suisses
Les loyers d’appartements construits avant 1991 sont très inférieurs à ceux d’appartements plus récents.
Alors pourquoi tant de Suisses ont-ils le sentiment que les loyers sont incroyablement élevés? La statistique des loyers selon l’époque de construction donne un premier indicateur. Elle montre que les loyers d’appartements construits avant 1991 sont très inférieurs à ceux d’appartements plus récents. Mais si on cherche un appartement sur les portails immobiliers, on y trouve surtout les projets les plus récents, qui sont nettement plus onéreux. Cela donne automatiquement une impression de loyers élevés.
Evolution des loyers selon la période de construction
Pour les logements neufs, la hausse des loyers était notamment due à la situation et à de meilleurs standards de finition. Avec l’accroissement de la prospérité, les attentes à l’égard des appartements de location ont évolué. Les locataires ne veulent pas renoncer à une bonne desserte publique, à un emplacement central, à la colonne lave-ligne, au steamer, etc. Mais tout cela a un coût, ce qui fait que les biens de location neufs se distinguent à peine d’appartements en propriété. Les locataires ont donc le choix entre un appartement ancien abordable ou un neuf nettement plus cher.
Beaucoup d’experts s’attendent à une pression accrue sur les loyers.
L’évolution des loyers en fonction des types de communes montre que cette situation pourrait changer rapidement. Ainsi, les loyers ont subi des pressions considérables dans les communes suburbaines et rurales où vivent les pendulaires, pour lesquelles le niveau de construction a été particulièrement élevé ces dernières années. Dans le même temps, les premiers signes de baisse des loyers sont également visibles dans les centres. Les prix des loyers dans les communes à revenu élevé, qui bénéficient habituellement d’un avantage fiscal, devraient demeurer constants ou légèrement à la hausse.
Evolution du loyer moyen d’un appartement de 4 pièces par type de commune
L’évolution future des loyers devrait être intéressante. Suite à la forte activité de construction des dernières années et au recul de l’immigration, nous prévoyons une pression accrue sur les loyers, initiaux notamment. La construction restera intense l’an prochain. Le taux de logements vacants pourrait alors continuer à augmenter. Les locataires qui souhaitent habiter un appartement plus moderne à des conditions abordables ont donc tout intérêt à comparer les prix.
