Cette année, la Banque Migros a remis pour la deuxième fois son «Prix solaire spécial dédié aux immeubles collectifs». Le prix a été décerné au bâtiment à énergie positive «deltaROSSO» situé à Vacallo au Tessin. De tels immeubles collectifs contribuent non seulement à la lutte contre les problèmes climatiques, ils offrent aussi une solution gagnant gagnant aux bailleurs et aux locataires sur un marché immobilier toujours plus exigeant.
«L’or en béton» menace de perdre de son attrait. La Banque Migros et sa filiale CSL Immobilien AG constatent régulièrement dans le cadre de leurs activités de conseil une augmentation du taux de vacance des immeubles de rapport, particulièrement dans les zones périphériques. Cela s’explique d’une part par la forte expansion de l’offre par les investisseurs et, d’autre part, par la faiblesse de la demande à mesure que les locataires potentiels se montrent moins disposés à payer un loyer élevé. Parallèlement, les règles de financement pour les immeubles collectifs ont été durcies sous la pression de la FINMA et de la Banque nationale. Les bâtiments dits à énergie positive (BEPOS) constituent un moyen de surmonter ces difficultés.
L’énergie positive – une approche innovante des problèmes climatiques
Le logement à haute efficacité énergétique répond à la prise de conscience accrue de grandes parties de la population en matière de durabilité. De tels appartements font donc généralement l’objet d’une moindre rotation des locataires et affichent un meilleur potentiel de mise en location, et par conséquent un taux de vacance plus faible. Au vu de ces avantages, on peut s’étonner que les appartements Minergie affichent seulement quelque 2% de majoration des loyers en moyenne, comme le révèle une enquête réalisée par Tamara Schuster de l’Université de Saint-Gall («Mietprämien von Minergie-Gebäuden im Immobilienmarkt Schweiz», 2016).
La faible majoration des loyers constatée dans l’étude s’explique sans doute par la division marquée du marché immobilier suisse. Dans les centres-villes, la pénurie de logements est en effet telle que les normes environnementales ne revêtent pas d’importance et que tout se loue très cher. Dans les zones périphériques, en revanche, Minergie est désormais le standard pour les nombreuses nouvelles constructions et les autres types de logement ne trouvent guère de preneur compte tenu de la faible demande.
Il en va tout autrement des bâtiments à énergie positive, c’est-à-dire des immeubles qui produisent plus d’énergie qu’ils n’en consomment, grâce à de grandes installations solaires. Ces immeubles collectifs ne sont pas encore la norme pour l’instant, mais ils constituent une approche innovante des problèmes climatiques et sont donc très populaires auprès des locataires sensibles à l’aspect écologique.
Une situation «gagnant gagnant» pour les bailleurs et les locataires
L’énergie positive est non seulement écologique, mais aussi économique. En effet, l’excédent énergétique permet de réduire considérablement les charges locatives. Le bailleur dispose ainsi d’une marge de manœuvre financière lui permettant de répercuter sur les locataires les coûts d’investissement souvent plus conséquents des bâtiments à énergie positive, sous forme de loyers nets plus élevés. Les rendements sont alors plus attrayants pour le bailleur, ce qui encourage la construction d’objets à énergie positive.
Au final, la somme des charges locatives et des loyers nets ne doit pas dépasser celle d’un appartement traditionnel. Par conséquent, les locataires sont aussi gagnants, d’autant plus que l’excédent d’énergie suffit souvent aussi pour recharger leurs véhicules électriques. Les maisons à énergie positive constituent ainsi non seulement des logements durables, elles offrent aussi une solution pour une mobilité écologique.
Deuxième Prix solaire spécial de la Banque Migros
La Banque Migros entend récompenser de telles solutions «gagnant gagnant» avec son «Prix solaire spécial pour immeubles collectifs». Ce prix a été attribué pour la deuxième fois en 2019, en collaboration avec l’Agence Solaire Suisse. Seuls les bâtiments à énergie positive comportant plus de cinq appartements et exploités exclusivement avec de l’énergie renouvelable sont pris en compte. En outre, les loyers ne doivent pas être nettement plus élevés, voire être inférieurs, au niveau de loyer usuel du quartier. Selon le jury, l’immeuble «deltaROSSO» à Vacallo au Tessin répondait le mieux à ces critères en 2019.
