Malgré la pandémie et le télétravail, les entreprises en Suisse restent en demande de surfaces de bureaux. Les immeubles bien situés et offrant une certaine souplesse d’utilisation sont particulièrement recherchés.
Ce sont les sites centraux que les entreprises suisses ont plus particulièrement ciblés en 2021. La majeure partie de la surface de bureaux disponible au second semestre (soit 2,43 millions m2 contre 2,26 millions m2 l’année précédente) concernait des immeubles extérieurs aux centres-villes. Dans la zone économique de Zurich, quelque 910 000 m2 de bureaux ont été proposés à la location à la même période (contre 812 000 m2 l’année précédente). L’offre a ainsi augmenté de 12% en un an et des hausses similaires ont été enregistrées dans les zones économiques de Berne (+14%) et de Genève (+12%).
Un taux réaliste de télétravail de 20% à 40%
La pandémie entre autres explique ce retour des entreprises dans des bureaux à la situation centrale. Nombreux sont ceux qui se sont habitués au télétravail. Pour qu’ils reviennent, au moins en partie, au bureau et s’y créent un nouveau quotidien, le bureau doit être attrayant, central et bien desservi. Un intérieur agréable offrant de multiples possibilités d’aménagement et favorisant la créativité et le travail d’équipe est un autre élément capital. Les entreprises ne pouvant offrir cela sont désavantagées sur le marché du travail. Ces facteurs importants qui caractérisent la demande actuelle persisteront en 2022 et dans les années à venir. Car après deux ans de pandémie, une chose est claire: le télétravail perdurera. Il est réaliste de penser qu’à l’avenir, les salariés travailleront entre 20% et 40% de leur temps à distance.
Pour autant, cette évolution du mode de travail n’aura que peu d’impact sur la demande en surfaces, car les entreprises envisagent désormais le bureau comme une importante plaque tournante centrale. Cela engendre un besoin de surface supplémentaire pour les rencontres, les réunions et les processus créatifs. Certes des économies sont possibles avec le partage de bureaux, mais ce concept est loin d’être appliqué partout. Les PME, en particulier, devraient s’en tenir aux formes de bureau traditionnelles. Les grands perdants de cette évolution qualitative de la demande sont les immeubles de bureaux décentralisés et mal desservis. On observe déjà de petites décotes de qualité pour des bureaux hors centres-villes.
Des loyers guère négociables
Grâce à la grande liquidité du marché, les locataires devraient être en position de force sur le marché des bureaux en 2022 et donc poser leurs exigences au moment de négocier le contrat. Mais les concessions de loyer seront rares, car elles ont une répercussion sur la valeur de l’immeuble. Cela aura, du point de vue des investisseurs, un impact insignifiant sur les flux de trésorerie immédiats.
Pour ceux désireux d’investir dans l’immobilier commercial, mieux vaut miser sur des immeubles avec un emplacement central, car la demande pour ce type de produits est stable et les revenus relativement sûrs et constants. Dans ces conditions, l’immobilier commercial constitue une composante intéressante de la part immobilière d’un portefeuille. Au regard du contexte actuel qui est très turbulent, nous continuons à accroître cette part.
Ines von der Ohe
Responsable Recherche & Analyze du marché
