Le rendement des fonds immobiliers suisses est nettement supérieur à celui des comptes d’épargne et cela, depuis plusieurs années déjà. Mais vaut-il encore la peine aujourd’hui d’y affecter des capitaux? Thomas Kaufmann, de l’Asset Management de la Banque Migros, fait le point sur la situation.
Qui se souvient encore de l’époque où un compte d’épargne produisait des intérêts de 4% et plus? La situation a bien changé: aujourd’hui, les épargnants peuvent s’estimer heureux s’ils parviennent à réaliser une minuscule plus-value à la fin de l’année, après déduction des frais.
Depuis un certain temps déjà, personne ne s’attend plus à bénéficier d’une rémunération sensiblement supérieure à zéro.
C’est pourquoi de nombreuses personnes se sont mises en quête d’alternatives ces dernières années. Certaines ont trouvé la solution sous la forme de fonds immobiliers suisses, devenant ainsi des investisseurs par la force des choses. Un changement de stratégie plus que payant jusqu’à tout récemment. Ainsi, l’indice SXI Swiss Real Estate Fund, qui reflète l’évolution de ces fonds, paiements de dividende inclus, fait état de rendements moyens de plus de 7% par an sur les cinq dernières années.
Mais si l’on en croit différents spécialistes et certains articles dans les médias, les signes indiquant qu’il pourrait devenir plus difficile à l’avenir d’engranger des rendements appréciables se multiplient. Faudra-t-il donc bientôt envisager un nouveau changement de stratégie, le compte d’épargne revenant sur le devant de la scène et supplantant à nouveau le fonds immobilier? Un scénario pas vraiment crédible, comme le montrent les réflexions suivantes.
Un rendement sur distributions nettement supérieur
Le rendement moyen des distributions des fonds immobiliers cotés à la Bourse suisse s’élève actuellement à bien 2,44%. Mais n’oublions que celui-ci a continuellement baissé ces dernières années en raison de la hausse des prix des parts. Et si l’on compare ce chiffre au niveau des intérêts que l’épargne génère actuellement selon un sondage récent du magazine Bilanz, force est de constater que l’écart de rendement représente facilement 2%. On le voit bien, la Banque nationale devrait fortement relever ses taux pour que les comptes d’épargne redeviennent attrayants face aux fonds immobiliers.
Des primes élevées
Les fonds immobiliers se négocient aussi avec une prime ou une décote, exprimant l’écart entre la valeur intrinsèque du portefeuille du fonds et la valeur de marché de toutes les parts négociées en Bourse. Leur prime s’élève en ce moment à 30% en moyenne, soit bien plus que la moyenne de long terme qui, elle, est de 15%. Certains fonds sont même assortis d’une prime de plus de 40%, l’investisseur payant alors bien plus que la valeur du portefeuille du fonds. C’est bien sûr le fruit de la demande toujours considérable, faute d’alternatives d’investissement. Etant donné que les fonds immobiliers sont sous les feux de la rampe depuis un certain temps déjà en raison du contexte des taux d’intérêt, des fluctuations sur le marché des intérêts peuvent entraîner de rapides corrections. Un risque qui doit toutefois être relativisé, comme nous l’exposons ci-après.
Des intérêts toujours négatifs
Bien qu’il reste impossible de prédire quand la Banque nationale relèvera la prochaine fois ses taux, le marché des intérêts a commencé à bouger ces dernières semaines. Ainsi, il a fallu peu de temps au rendement des obligations de la Confédération d’une durée de dix ans pour grimper de 0,25%, ce qui a suscité une certaine nervosité parmi les acteurs du marché. Le taux directeur n’en est pas moins resté en dessous de zéro, et les experts ne s’attendent toujours pas à une rapide montée à 1%, voire plus.
Des valeurs immobilières constantes
Favorisés par l’effet des taux bas, les portefeuilles immobiliers ont vu fortement augmenter leur valeur par le passé. Cette tendance s’est cependant nettement ralentie entretemps, suite à une attitude plus prudente de la part des agences de notation immobilières. Car ce sont bien celles-ci, en fin de compte, qui fixent le taux d’escompte, déterminant pour la valeur immobilière. Ce taux permet d’actualiser les futurs flux de revenus immobiliers. Comme par le passé, il a été abaissé moins rapidement que le taux directeur, une hausse de ce dernier devrait se répercuter également avec un certain décalage temporel.
Un environnement économique durablement stable
L’économie helvétique s’est vite rétablie après les difficultés rencontrées par certains de nos pays voisins dans le sillage de la crise financière de 2008. A cet égard, elle a bénéficié entre autres de la capacité d’innovation des entreprises, d’une politique financière toujours assez prudente et de la souplesse du marché de l’emploi. Autant d’atouts qui ne passent pas inaperçus à l’étranger, expliquant le rôle de havre sûr que la Suisse est de plus en plus appelée à jouer pour le capital étranger. Conséquence: le franc suisse s’est apprécié toujours davantage, ce que la Banque nationale a tenté d’endiguer en fixant le taux plancher de 1.20 franc pour un euro à partir de 2011. En janvier dernier, la pression devenue trop grande a provoqué sa suppression.
Les répercussions de cette décision sur l’économie suisse ne se montreront probablement que dans quelques trimestres.
Selon les premières estimations, l’économie de notre pays devrait effectivement connaître un ralentissement de courte durée, mais un tassement brutal n’est pas attendu dans le contexte actuel.
Une demande immobilière toujours élevée
Le marché suisse de l’immobilier ne devrait par conséquent pas être affecté par un repli durable. Le taux de vacance pourrait certes augmenter encore légèrement, spécialement pour l’immobilier de bureaux, mais la baisse du nombre de permis de construire laisse d’ores et déjà entrevoir une réduction de l’offre pour de telles surfaces. La demande devrait néanmoins demeurer élevée pour l’immobilier d’habitation, d’une part sous l’effet de l’immigration qui reste importante et, de l’autre, des conditions de financement par fonds de tiers toujours attrayantes.
Les investisseurs avertis feront bien d’analyser très soigneusement le contexte à l’avenir, afin d’être en mesure de détecter à temps d’éventuels changements.
Quoi qu’il en soit, les fonds immobiliers devraient continuer à offrir des rendements supérieurs à l’épargne.
Le Mi-Fonds (CH) SwissImmo investit de façon largement diversifiée dans des fonds immobiliers suisses et des actions de sociétés immobilières suisses. Il a réalisé un rendement annuel moyen de 7,4% sur les cinq dernières années. Vous trouverez de plus amples informations sur ce fonds ici.
L’auteur: Thomas Kaufmann est analyste financier diplômé et gestionnaire de fortune. Gérant du Mi-Fonds SwissImmo, il s’occupe de tous les thèmes pertinents pour le marché immobilier suisse.
