Bien plus que des logements bon marché

Graphis est l’une des plus grandes coopératives d’habitation actives à l’échelle de la Suisse. Elle a entrepris depuis quelques années un programme de rénovation systématique de son vaste portefeuille immobilier. La Banque Migros a cofinancé les deux derniers bâtiments de remplacement à Allschwil et Brugg.

L’idée d’une coopérative est née lors d’exercices militaires de nuit dans les forêts au-dessus de Gelterkinden. Au cours de l’occupation frontalière de 1939 à 1945, quelques camarades de service discutèrent des problèmes sociaux pendant de longues heures, et finirent par élaborer le plan de création d’une coopérative d’habitation. Quelques mois après la fin de la guerre, ils mirent en œuvre le projet sous le nom de Graphis. Cette appellation vient du fait que pas moins de quatre membres du comité fondateur provenaient de l’industrie graphique et qu’un lien avec les associations professionnelles graphiques était recherché au départ.

Les années suivant la création ont été marquées par une forte croissance. La jeune coopérative a construit environ 1000 logements dans les années 1940 et 1950, et une nouvelle phase a suivi dans les années 1970 et 1980. Aujourd’hui, Graphis est l’une des plus grandes coopératives d’habitation de Suisse, avec plus de 1220 logements dans neuf cantons, du lac Léman au lac de Constance (fin 2020).

Allschwil et Brugg: «Gestion simplifiée par la Banque Migros»

«Jusqu’en 2000, l’accent de Graphis était mis sur la gestion des stocks. Depuis plus d’une décennie, un renouvellement systématique du portefeuille immobilier, qui remonte en grande partie à la période de création des années 1940 et 1950, est en cours», explique le directeur général Michael Blunschi. «Ce renouvellement est loin d’être achevé. C’est pourquoi nous avons élaboré une planification des investissements pour les quatre à cinq prochaines décennies, laquelle fera l’objet d’une révision régulière», ajoute Michael Tschofen, directeur adjoint et responsable de la gestion des travaux. Et de préciser: «Mais nous ne reconstruisons pas systématiquement en neuf; nous examinons de près les cas où les rénovations peuvent en valoir la peine, afin que, dans la mesure du possible, les locataires puissent continuer à vivre dans le lotissement.»

Il y a environ quatre ans a débuté la planification concrète d’une nouvelle étape de nouveaux bâtiments de remplacement dans le lotissement d’habitation Am Rain à Brugg, construit en 1949, et dans celui de Heuwinkel à Allschwil, construit en 1952. La Banque Migros a également participé à l’étape actuelle des nouvelles constructions de remplacement. Le démantèlement de l’ancien lotissement d’Am Rain à Brugg a commencé en mars 2019. Un mois plus tard démarraient les travaux de démolition de la superstructure Heuwinkel à Allschwil. Avec l’acquisition de nouveaux immeubles de remplacement à Allschwil et à Brugg au printemps 2021, le nombre de logements coopératifs dans le portefeuille de Graphis a augmenté de plus de 100 unités.

Comment en est-ton venu à la Banque Migros pour le financement de ces travaux de construction? «Notre stratégie de financement prévoit une concentration sur cinq établissements financiers. La Banque Migros n’en faisait pas partie au départ», explique Michael Blunschi. «Lorsque nous avons étendu la liste des candidats dans le cadre des projets à Brugg et Allschwil, il nous a été recommandé de rechercher un entretien avec la Banque Migros. D’une part, son esprit coopératif correspond à nos valeurs. De l’autre, l’offre était absolument convaincante du point de vue des conditions.» L’expérience en matière de gestion financière a également été positive: «La gestion de la Banque Migros a été simple et personnalisée. La communication était toujours franche, transparente, et d’égal à égal.»

Peter Bächler, responsable d’équipe Clientèle Entreprises à la Banque Migros à Lucerne et conseiller à la clientèle de Graphis, s’exprime lui aussi en ces termes: «La demande de crédit a été traitée de manière fluide et sans le moindre accroc. Nous n’avons pas eu à demander une seule information complémentaire, les documents pour Allschwil et Brugg étaient parfaitement préparés.»

Cap sur le développement durable – avec la plus grande façade photovoltaïque de Suisse

Les deux nouveaux immeubles de remplacement à Allschwil et Brugg reflètent la nouvelle stratégie de Graphis. Si au début de l’histoire de Graphis, l’accent avait été principalement mis sur la création de logements économiques dans le cadre d’une approche coopérative, les constructions doivent désormais tenir compte de manière cohérente des attentes en matière de durabilité. Par exemple, à Allschwil, en plus d’une installation photovoltaïque sur le toit, c’est la façade entière qui a été équipée de panneaux photovoltaïques. Avec pas moins de 2500 mètres carrés, il s’agit actuellement de la plus grande installation de façade photovoltaïque de Suisse dans la construction de logements et représente un projet phare bien au-delà de la commune d’Allschwil. À Brugg, d’autre part, la façade est faite de clinker – un matériau robuste et qui demandent peu d’entretien. «Certes, à court terme, le choix de matériaux durables et d’infrastructures à faible service entraîne des coûts supplémentaires. Le projet est toutefois rentable à long terme, étant donné que les cycles de rénovation peuvent être considérablement étendus», explique M. Tschofen.

«Nous attachons également beaucoup d’importance au développement durable dans le cadre d’assainissements importants», complète M. Tschofen, «comme dans le cas du lotissement de Bützberg, qui a été réalisée de 2019 à 2020 parallèlement aux travaux de construction à Allschwil et à Brugg.» Outre le renouvellement des cuisines et des salles de bains, de nouvelles fenêtres avec de meilleures propriétés d’isolation ont été installées, des installations photovoltaïques ont été posées sur les toits et les chauffages conventionnels au mazout ont été remplacés par des pompes à chaleur. Graphis veut tourner la page des combustibles fossiles et transforme donc continuellement tous les lotissements depuis 10 ans.

«Le logement coopératif est plus qu’un logement bon marché»

Pour être pérenne, un logement doit non seulement être durable, mais aussi offrir le plus grand choix possible pour différentes phases de la vie. «Dans l’idéal, un lotissement devrait couvrir toute la gamme, du studio au logement familial de 5,5 pièces, pour atteindre un mix hétérogène de locataires», explique Michael Blunschi. «Ce n’est qu’avec un bon mix de locataires que l’idée coopérative fait du sens.»

Une population hétérogène permet de trouver des locataires prêts à participer activement à la vie du lotissement. Graphis soutient financièrement les comités de lotissement et encourage l’échange d’idées entre les différents sites. «Malheureusement nous constatons qu’à l’heure actuelle, de moins en moins de bénévoles veulent s’engager au sein de la collectivité», commente Michael Blunschi. «Nombreux sont ceux qui souhaitent un logement moderne, mais surtout bon marché. Toutefois, l’idée de coopérative va beaucoup plus loin: les habitants des lotissements coopératifs s’engagent et donnent de leur temps pour une vie sociale commune, des activités communes, une aide de voisinage et d’autres activités similaires. Cela a également pour conséquence une forte hausse de l’effet de bien-être au sein d’un lotissement.

Et plus on vit ensemble de manière satisfaisante, plus les logements sont traités avec soin et moins de dommages sont causés, ce qui freine une hausse des loyers. En cas de coexistence compréhensive et active, on constate également moins de tensions entre les voisins et moins de changements de locataires, sources de dépenses administratives élevées. C’est pourquoi le processus de première location a été remanié afin de favoriser l’approche coopérative. Dès leur candidature, les locataires potentiels doivent accepter de s’engager activement dans la communauté, que ce soit par le biais de mandats dans les comités ou les instances représentatives, ou encore en fournissant une aide de voisinage, par exemple, garder des enfants, participer à des manifestations ou faire des achats pour les personnes âgées.

La coexistence intergénérationnelle

Graphis n’a pas d’offre explicite d’«habitations pour personnes âgées», à l’exception d’un lotissement à Zollikofen. Cependant, la coexistence entre générations est favorisée par des mesures de construction. «D’une part, nous gérons le mix générationnel avec notre vaste offre de logements allant du studio à l’appartement de 5,5 pièces, afin d’offrir une solution pour toutes les phases de la vie et de garder les locataires dans nos lotissements. D’autre part, nous réalisons nos nouvelles constructions avec un accès complet pour personnes en fauteuil roulant, de l’espace de stationnement à l’appartement», explique M. Tschofen. «Par exemple, l’équipement de base des salles de bains prévoit une accessibilité aux personnes handicapées, et les logements offrent des largeurs de passage supérieures. Nous voulons permettre aux gens de vivre aussi longtemps que possible dans le lotissement ou dans le même appartement.»

Croissance continue

«Nous sommes convaincus d’apporter une valeur ajoutée avec une forte solidarité coopérative. Nous voulons en faire profiter à l’avenir un nombre de locataire toujours plus important», explique Michael Blunschi. Le conseil d’administration de Graphis a donc complété sa stratégie en intégrant une approche de croissance modérée. On ne connaîtra plus de boom de la construction comme lors de la phase de création des années 1940 et 1950. Mais Graphis est ouvert à de nouveaux projets ciblés dans les zones urbaines et d’agglomération. 

Un exemple est déjà en cours d’élaboration, à savoir sur le site de Baden Brisgi, qui verra la création du 19^e lotissement signé Graphis. Conjointement avec deux autres maîtres d’ouvrage d’utilité publique, la Fondation d’habitation Baden et Logis Suisse, il est prévu d’y créer un peu plus de 200 appartements. Environ un tiers des appartements sont réservés à Graphis – avec une large gamme de logements pour un mix de locataires optimal et un concept de mobilité axé sur le transport durable. Si les plans se déroulent comme prévu, les travaux de construction devraient débuter en 2022, et la livraison aura lieu avant l’anniversaire des 80 ans de Graphis, en 2025.