Responsabilité solidaire – un terme qui a souvent des conséquences décisives dans le cas du logement en propriété, surtout lorsqu’il s’agit d’un prêt hypothécaire conjoint. De quoi s’agit-il exactement? Pour résumer, les débiteurs sont responsables conjointement – et seuls en cas de coup dur – de la totalité du prêt hypothécaire. Nous expliquons ici ce que cela signifie pour les couples mariés, les couples en concubinage ou les communautés héréditaires, et quelles sont les possibilités de couverture.
Qu’est-ce que la dette/responsabilité solidaire?
Une dette solidaire est un rapport d’endettement dans lequel plusieurs personnes sont responsables conjointement. Le créancier peut ainsi exiger de chacun des débiteurs qu’il paie la totalité de la dette.
En pratique, cela signifie que tant que la dette n’est pas éteinte, chacun des débiteurs peut être appelé à payer, quelle que soit sa part effective de la dette ou la part qu’il a déjà payée.
Comment une dette solidaire naît-elle?
Selon le code des obligations, une dette solidaire naît pour deux raisons:
- Les débiteurs déclarent vis-à-vis du créancier que chacun d’eux veut répondre de l’ensemble de la dette (prêt hypothécaire commun, bail commun).
- Il y a d’office une dette solidaire (dommage causé par plusieurs personnes).
Responsabilité solidaire des partenaires et des communautés d’héritiers en matière de prêts hypothécaires
Dans le cas d’un prêt hypothécaire, la responsabilité solidaire naît lorsque plusieurs personnes – souvent des couples mariés ou en concubinage ou des communautés héréditaires – concluent ensemble un contrat de crédit pour financer un bien immobilier. Tous les débiteurs sont alors responsables envers la banque du paiement des intérêts et du remboursement intégral de la dette hypothécaire. Cela vaut indépendamment de la part de chaque débiteur dans le financement de l’immeuble ou des parts de copropriété inscrites au registre foncier. La banque peut faire valoir des créances telles que les paiements d’intérêts ou les amortissements auprès de chacun des débiteurs.
Exemple – couple en copropriété pour moitié: Alice et Pierre Dupond (nom d’emprunt) contractent ensemble un prêt hypothécaire de 800 000 francs pour financer leur maison d’une valeur de 1 million de francs. Tous deux sont inscrits au registre foncier en tant que copropriétaires avec des quotes-parts identiques. Comme ils ont tous deux signé le contrat hypothécaire, ils sont conjointement responsables de l’ensemble des intérêts hypothécaires et du paiement de l’amortissement. Supposons que le couple se sépare, que Pierre quitte le domicile et qu’Alice devienne insolvable: tant que le contrat hypothécaire perdure, Pierre répond du paiement des intérêts et de l’amortissement avec l’ensemble de son patrimoine, même s’il ne vit plus dans le bien immobilier.
Responsabilité solidaire en matière de contrat de bail
Souvent, la responsabilité solidaire existe aussi dans le cas des contrats de bail, en particulier lorsqu’il s’agit de communautés d’habitation où les colocataires signent conjointement. Qu’est-ce que cela signifie?
- Responsabilité pour les arriérés de loyer: si un colocataire ne paie pas sa part de loyer, le bailleur peut réclamer le montant total du loyer aux autres locataires. La dette collective demeure, indépendamment de la répartition interne entre les personnes.
- Responsabilité en cas de dommages: la responsabilité solidaire s’applique également en cas de dommages causés au logement loué. Si un colocataire raye le parquet, les autres locataires sont eux aussi responsables.
- Résiliation et libération du contrat: une personne ne peut être libérée du contrat de bail qu’avec l’accord du bailleur. Sans cela, la personne reste solidairement responsable, même si elle a déménagé.
Qu’advient-il du prêt hypothécaire en cas de divorce?
Un prêt hypothécaire conjoint est en général maintenu même en cas de divorce, indépendamment du déménagement de l’un des partenaires. En cas de responsabilité solidaire, les deux partenaires sont responsables de l’ensemble du prêt hypothécaire – quels que soient leurs moyens financiers respectifs – s’ils possèdent le bien à parts égales (copropriété pour moitié).
Responsabilité après le divorce
Même si l’un des partenaires déménage, il demeure solidairement responsable et continue de répondre de l’ensemble du prêt hypothécaire tant qu’il figure sur le contrat comme codébiteur. Qu’est-ce que cela signifie?
- Maintien de l’obligation de paiement: même en cas de déménagement, le partenaire est tenu de contribuer au remboursement du prêt hypothécaire.
- Droits en cas d’arriérés de paiement: en cas de défaillance de paiement, la banque peut réclamer l’intégralité de la somme aux deux ex-partenaires, même si un seul d’entre eux utilise le bien immobilier.
- Impact sur la solvabilité: tant que les deux partenaires figurent sur le contrat, le prêt hypothécaire a une incidence sur leur solvabilité à chacun, ce qui peut être un obstacle pour des financements ultérieurs.
Attention en cas de copropriété: en présence d’une copropriété, il n’est pas tenu compte de la part que chaque copropriétaire a versée lors de l’achat de l’immeuble. La plupart des contrats de vente prévoient une copropriété pour moitié. Les partenaires qui paient des montants différents lors de l’achat de la maison peuvent le consigner dans le registre foncier sous forme de quotes-parts de propriété. En cas de divorce, et sauf convention contraire, le couple se partage la dette hypothécaire ainsi que le bénéfice ou la perte au prorata de ces quotes-parts.
Libération de la responsabilité solidaire en matière de prêts hypothécaires
Dans l’idéal, la personne qui reprend le logement en propriété paie le prêt hypothécaire, et la personne qui n’y habite plus peut être libérée de la dette solidaire. Un tel scénario est possible si la banque a la certitude que les ressources financières de la personne qui conserve le bien suffisent à garantir le paiement du prêt hypothécaire.
Si ce n’est pas le cas, deux options sont envisageables:
- réduire le prêt hypothécaire (par le biais de capitaux de prévoyance ou d’avance d’hoirie) ou
- mettre à disposition des garanties supplémentaires telles que des titres et des assurances vie, qui servent alors de gage.
Si ces mesures n’offrent pas non plus une garantie suffisante, la responsabilité solidaire ne s’éteint qu’au moment de la vente de la maison.
Coûts liés à la libération de la responsabilité solidaire
La libération de la responsabilité solidaire en matière de prêts hypothécaires entraîne généralement des coûts. Il s’agit notamment des frais en lien avec l’examen du contrat et l’adaptation: la libération de la responsabilité solidaire nécessite une modification du contrat hypothécaire. La banque perçoit souvent des frais pour l’examen et le traitement du contrat.
Concubinage: responsabilité solidaire pour les couples non mariés
Les personnes non mariées qui financent conjointement un bien immobilier répondent en général solidairement du prêt hypothécaire. Il existe néanmoins des différences essentielles avec la responsabilité des couples mariés, notamment en cas de séparation ou de décès d’un partenaire. C’est pourquoi il est conseillé aux couples en concubinage de prendre des dispositions claires et de se protéger juridiquement.
Différences par rapport à la responsabilité solidaire des couples mariés
Alors qu’en Suisse, les couples mariés sont couverts par le droit matrimonial, les couples non mariés bénéficient d’une protection juridique moindre. Qu’est-ce que cela signifie concrètement?
- En cas de séparation: lors d’une séparation, la responsabilité solidaire demeure tant que les deux partenaires figurent sur le contrat hypothécaire. Souvent, les modalités de partage du bien ne sont pas claires, on ne sait pas qui peut y rester et comment les paiements sont répartis.
- En cas de décès: si l’un des partenaires décède, le partenaire survivant répond en général seul de l’ensemble du prêt hypothécaire, sauf convention contraire. En l’absence de part successorale selon le droit matrimonial, il convient également de prendre des dispositions concernant le transfert de propriété.
Possibilités de couverture pour les couples en concubinage
Afin de réduire les risques au minimum, les couples non mariés peuvent prendre différentes mesures:
- Contrat de concubinage: celui-ci régit les droits et obligations des deux partenaires concernant le bien immobilier. En cas de séparation ou de décès, l’utilisation du bien et la responsabilité ultérieure sont plus faciles à définir.
- Assurance vie: une assurance vie en faveur du partenaire peut garantir qu’en cas de décès, des fonds sont disponibles pour couvrir la part hypothécaire du partenaire décédé.
