Conseils fiscaux – partie 2: Logement en propriété

Qu’en est-il fiscalement du logement que vous possédez? A quoi devez-vous veiller pour maintenir une charge fiscale basse?

En tant que propriétaire immobilier, vous avez l’opportunité de réduire votre charge fiscale par le biais de différentes mesures. Une planification fiscale soigneuse est donc conseillée. Nous vous présentons ci-après les principaux leviers que vous pouvez actionner pour économiser des impôts.

L’indemnité de résiliation anticipée en cas de résiliation d’un prêt hypothécaire

En cas de résiliation anticipée d’un prêt hypothécaire, la banque exige généralement une indemnité de résiliation anticipée. Le Tribunal fédéral a précisé dans deux nouveaux jugements de référence du 3 avril 2017 les effets que de tels paiements peuvent avoir en termes d’impôt sur les gains immobiliers et d’impôt sur le revenu. Il fournit ainsi des lignes directrices aux cantons, tout en assurant une certaine uniformisation des réglementations cantonales.

Les deux principaux enseignements de ces arrêtés du Tribunal fédéral sont:

a) l’indemnité de résiliation anticipée est déductible de l’impôt sur les gains immobiliers en tant que coûts d’investissement lors de la résiliation anticipée d’un prêt hypothécaire, à condition toutefois que ladite résiliation soit indissociablement liée à la vente du bien immobilier;

b) l’indemnité de résiliation anticipée n’est déductible de l’impôt sur le revenu au titre des intérêts débiteurs que si le prêt hypothécaire résilié est remplacé par un nouveau prêt hypothécaire contracté auprès du même (!) donneur de crédit.

Davantage de marge de manœuvre en cas d’assainissement

Les coûts de rénovation et d’entretien sont déductibles dès la date d’acquisition. Depuis 2010, cela vaut aussi pour les biens «délabrés». Autrement dit, acheter une maison ayant un besoin de rénovation comporte certains privilèges fiscaux. Il vaut la peine de répartir les rénovations et assainissements de grande envergure sur deux ou trois ans, afin de profiter au maximum de l’effet en termes d’impôt.

Planifier adroitement les coûts d’entretien et de rénovation

La déduction forfaitaire pour frais d’entretien est généralement comprise entre 10 et 20% de la valeur locative propre ou des revenus locatifs. Mais il faut voir, le cas échéant, s’il n’est pas plus avantageux de déduire les coûts effectifs.
Les déductions comprennent les travaux d’entretien et de rénovation (réparation, maintenance et renouvellement du chauffage, de la machine à laver, du four, etc.), l’entretien du jardin (y c. remplacement d’appareils de jardinage et plantations sur plusieurs années), et les primes de l’assurance bâtiment. Pour les PPE, les versements au fonds de rénovation et la part des coûts d’administration sont aussi déductibles.

Bon à savoir: vous pouvez déduire la totalité des frais d’entretien et d’administration effectifs déductibles, même s’ils excédent la valeur locative propre.
Investissez-vous chaque année à peu près le même montant pour l’entretien ou la rénovation, toujours légèrement inférieur au forfait? Il est alors bien possible que vous vous priviez d’un certain potentiel d’économie. Car souvent, il vaut la peine de procéder plutôt comme suit: renoncez à toute rénovation pendant une année et ne déduisez que le forfait. Rattrapez-vous largement l’année prochaine et déduisez alors les frais effectifs, souvent supérieurs au forfait. Votre charge fiscale s’en verra globalement réduite.

Hausses de valeur en vue de la revente ultérieure

Conserver toutes les quittances relatives à des frais de renouvellement augmentant la valeur peut rendre de bons services un jour ou l’autre. Par exemple si le fisc s’en tient à une valeur de marché élevée et si vous voulez, grâce à vos investissements, réduire le montant de l’impôt sur les gains immobiliers à payer à la revente. Un impôt qui sera entièrement supprimé si vous réinvestissez le produit de la vente dans l’acquisition d’un nouvel objet d’habitation dans un délai raisonnable, habituellement de deux ans.

Donner un bien en héritage de son vivant

Dans l’idéal, vous ferez don de l’immeuble de votre vivant en vous en accordant l’usufruit pour continuer à y vivre. En effet, seule la valeur fiscale est soumise à l’impôt sur les donations, après déduction du droit d’usufruit. Plus un bien est cédé tôt aux héritiers, plus la valeur de l’usufruit est élevée, donc plus la valeur de la donation – et de la charge fiscale en résultant – sera faible. Une procédure qu’il est recommandé de coordonner avec le donneur du prêt hypothécaire.

Les descendants paient un loyer

Si vous louez votre logement en propriété à vos enfants, dans certains cantons, vous serez imposé uniquement sur les revenus locatifs après déduction des frais d’entretien, et non sur la valeur locative. Vous courez toutefois un certain risque d’évitement fiscal si le loyer est considérablement inférieur à la valeur locative objective ou à la valeur locative propre. D’après une décision du Tribunal fédéral, l’évitement fiscal peut être exclu dès lors que le loyer est supérieur à 50% de la valeur locative propre. Les pratiques cantonales ne sont pas homogènes.

Subventions de l’Etat pour les assainissements écologiques

Dans de nombreux cantons, vous pourrez déduire intégralement le coût des assainissements qui réduisent la consommation d’énergie en tant qu’entretien d’immeuble, malgré la hausse de valeur qu’ils entraînent pour l’impôt fédéral. Mais une telle rénovation pourra occasionner une hausse de la valeur locative du bien immobilier pour le fisc, annulant ainsi l’avantage fiscal initial.

Fonds de prévoyance pour le financement d’un logement en propriété à usage propre

Sous certaines conditions, vous pouvez utiliser le capital de votre 2e pilier (prévoyance professionnelle) et de votre pilier 3a (épargne privée, privilégiée fiscalement) pour votre investissement immobilier. Dans le cas normal d’un prêt hypothécaire finançant 80% du prix d’achat, un apport de fonds propres à hauteur de 20% demeure impératif. Dans ce cas, il faudra apporter au moins 10% de fonds propres issus d’un patrimoine d’épargne distinct tel qu’un compte d’épargne, des titres en portefeuille ou un compte de prévoyance 3a. La part restante des fonds propres peut provenir du retrait anticipé de fonds du 2e pilier ou de leur mise en gage.

Voici les aspects dont vous devriez particulièrement tenir compte sur le plan fiscal lors du retrait de fonds de prévoyance:

a) si vous en avez la possibilité, échelonnez le retrait destiné au financement immobilier et les autres retraits de fonds de prévoyance. Vous atténuerez ainsi la progression fiscale. Tenez compte des restrictions suivantes à cet égard: un retrait de capitaux de prévoyance ne peut intervenir que tous les cinq ans au plus. Et le montant des fonds de caisse de caisse de pension pouvant être retirés est limité après 50 ans;

b) se faire verser un avoir de prévoyance pour financer son logement est une chose, rembourser ultérieurement ces fonds à l’institution de prévoyance en est une autre. La réglementation applicable en la matière a changé le 1er octobre 2017. Depuis cette date, en effet, tout paiement à la caisse de pension à ce titre doit s’élever à au moins 10 000 francs (contre un minimum de 20 000 francs précédemment). Cela doit inciter les assurés à procéder de manière accrue à des remboursements, afin qu’ils disposent, au moment de la retraite, de davantage de capitaux de prévoyance. L’impôt sur le capital déjà versé leur est restitué à cette occasion, à condition que la demande correspondante intervienne dans les trois ans à compter du remboursement. Faute de quoi cette prétention devient caduque;

c) si vous amortissez votre prêt hypothécaire avec des fonds du pilier 3a et augmentez votre crédit immobilier tout de suite après, cela peut être considéré comme un abus. Le Tribunal fédéral a en effet jugé dans un tel cas qu’il s’agissait d’un détournement de la prévoyance personnelle liée. Cela sans malheureusement indiquer quel devrait être le délai entre le retrait anticipé et l’augmentation consécutive du crédit, provoquant une certaine incertitude juridique en la matière.

Amortissement indirect et privilège pour les couples mariés

Vous remboursez habituellement votre prêt hypothécaire par mensualités. Vous pouvez l’amortir indirectement en recourant au pilier 3a. Il suffit alors de procéder régulièrement à des versements dans le pilier 3a, et votre prêt hypothécaire sera ultérieurement amorti directement sur ces fonds. Vous bénéficierez ainsi de plusieurs effets positifs en parallèle:

• les versements dans le pilier 3a sont fiscalement privilégiés;
• vous pouvez déduire entièrement les intérêts hypothécaires des impôts pendant toute la durée du prêt;
• vous pouvez opter pour une quote-part d’actions de jusqu’à 50% pour le pilier 3a. Avec un horizon de placement suffisamment long, cela vous procurera certainement un meilleur rendement qu’un compte du pilier 3a sans investissement en actions.

Une restriction existe cependant: vous ne pouvez procéder que tous les cinq ans à l’amortissement d’un prêt hypothécaire sur des fonds du pilier 3a. Mais cela s’applique à titre individuel. Les couples qui possèdent ensemble un bien peuvent donc faire appel à tour de rôle à leur compte de prévoyance pour un tel remboursement et ce, tous les deux ans et demi en théorie. De plus, un retrait ordinaire sans restrictions est possible à tout moment cinq ans avant l’âge ordinaire de l’AVS (59 ans pour les femmes, 60 ans pour les hommes). Des amortissements réguliers permettront en sus d’économiser des impôts. Car en échelonnant les retraits du pilier 3a, on profite d’une progression fiscale plus basse.