Le locataire ou le propriétaire d’un bien immobilier qui propose ses quatre murs en sous-location sur le site d’Airbnb peut réaliser une opération lucrative. Certaines conditions doivent être remplies à cet égard, notamment en termes de respect des règles de bon voisinage.
Airbnb.ch, booking.com, wimdu.ch ou 9flats.ch font partie des sites Internet que les voyageurs à la recherche d’une possibilité d’hébergement bon marché consultent en premier; parmi eux, nombre de touristes en visite en Suisse. Malgré plus de 60 000 logements proposés, l’offre ne semble pas encore couvrir la demande. Les affaires sont florissantes et permettent aux offreurs de logements privés, qu’ils soient locataires ou propriétaires, d’arrondir leurs fins de mois.
Quatre conditions sont fixées aux locataires souhaitant sous-louer leur appartement.
En février 2017, le tribunal des baux zurichois a eu à se prononcer sur la mesure dans laquelle un locataire est autorisé à sous-louer son appartement par l’intermédiaire d’Airbnb. Le jugement rendu retient quatre conditions. Premièrement, il faut obtenir l’approbation du bailleur et, deuxièmement, l’informer des conditions de la sous-location. (Cette démarche ne s’effectue pas isolément pour chaque hôte Airbnb, mais idéalement sous la forme d’un contrat de sous-location.) La troisième condition stipule que la sous-location ne doit entraîner aucun désavantage essentiel pour le bailleur. Le cas classique, ce sont les fêtes bruyantes organisées dans les appartements sous-loués et susceptibles de troubler la période de repos nocturne des autres locataires de l’immeuble. Quatrièmement, les conditions de sous-location ne doivent pas être abusivement élevées.
Ce serait le cas si le prix exigé de l’hôte de passage est nettement plus élevé que le loyer dont s’acquitte le locataire légitime. La question reste en suspens, car le tribunal des baux zurichois ne se prononce pas sur le montant du supplément qui peut être demandé au cas par cas. La doctrine juridique considère une marge de 3% maximum par rapport au montant du loyer comme admissible – celle-ci ne se réfère cependant qu’à l’utilisation des locaux. Le supplément peut être plus élevé si des services supplémentaires sont proposés, par exemple la mise à disposition de meubles, un petit-déjeuner ou le nettoyage suite au séjour. Le bénéfice réalisé en plus peut être récupéré par le bailleur.
À l’instar des locataires, les propriétaires par étages doivent eux aussi se conformer à certaines règles s’ils entendent héberger des hôtes via Airbnb.
Certes, une clause qui proscrirait la sous-location du bien personnel dans le règlement de la communauté de copropriétaires par étages serait interdite, car elle constituerait une violation trop importante des droits des copropriétaires. Mais ici aussi, comme dans un immeuble locatif, il convient de se soucier du bien-être des voisins. Si les autres propriétaires par étages subissent des inconvénients notables, ils peuvent exiger une limitation des locations de courte durée.
Les juristes sont partagés. Ils ne savent pas si de telles restrictions sont à tout moment possibles moyennant la majorité des voix des copropriétaires ou si le règlement intérieur doit prévoir une clause correspondante dès la création de la communauté des copropriétaires; une clause qui pourrait ensuite être introduite individuellement en cas de besoin. On constate cependant que, d’une manière générale, l’appréciation juridique des locations de brève durée par l’intermédiaire de plateformes Internet est encore plus floue pour la copropriété par étages que pour les immeubles locatifs.
La prise en compte des revenus issus des locations Airbnb pourrait également nourrir la discussion sous l’angle du financement par prêts hypothécaires.
En principe, pour que les revenus de ces locations puissent être retenus comme une source de revenu dans le calcul de la charge financière d’un prêt hypothécaire, il faudrait qu’ils puissent être chiffrés par l’intermédiaire d’un contrat de bail et possèdent un caractère durable. Cependant, les bénéfices tirés des locations de courte durée Airbnb, par nature, fluctuent beaucoup. Donc, un tel objet immobilier doit être financièrement supportable hors revenus Airbnb.
Ces rentrées d’argent sont en revanche décisives au niveau de la facture d’impôts. L’hôte Airbnb, qu’il soit propriétaire ou locataire, doit s’acquitter de la taxe de séjour suivant le canton où il habite. Il est par ailleurs tenu de déclarer le revenu dans sa déclaration fiscale. Enfin, les dépenses liées à la location sont quant à elles déductibles de l’impôt sur le revenu. Suivant les cantons, un montant correspondant à 20% du revenu locatif brut peut notamment être déduit de l’impôt sur le revenu à titre d’amortissement du mobilier.
Densité de l’offre de Airbnb dans les 20 villes les plus grandes de Suisse
Source: Airbnb, Dataouse, Wüest & Partner
