Les maisons individuelles sont à nouveau en vogue

Malgré la crise du coronavirus et la baisse de la croissance économique, la demande de logements privés en Suisse reste ininterrompue cette année. Ce qui peut surprendre, c’est que les maisons individuelles connaissent une forte demande dans de nombreuses régions.

On se souvient alors des années 1960 et 1970 lorsque la Suisse a connu un boom dans la construction. Souvent, les gens se déplaçaient de la ville vers la campagne. La tranquillité, un emplacement au vert, la proximité de la nature, plus d’espaces libres et l’individualité étaient recherchés. La vie rurale contemplative et le village comme lieu de nostalgie proposaient l’opposé à la vie stressante de la ville. À l’époque, les réserves de terrain à bâtir étaient encore abondantes. Par rapport aux salaires, ce rêve de logement était également abordable pour la grande classe moyenne.

Raisons écologiques, spatiales et démographiques contre la propre maison

Au cours des 10 à 15 dernières années, la splendeur des maisons individuelles s’est toutefois effondrée. Les planificateurs du territoire et les experts en développement durable émettent des réserves en raison de la forte consommation de terres et de l’augmentation de l’exploitation des ressources. C’est pourquoi, dans l’aménagement du territoire et dans la pratique des classements de terrains à bâtir, la plupart des cantons et communes se fondent aujourd’hui sur le principe de la «densité interne». Il convient d’éviter de nouvelles zones dans les prairies vertes et de ne pas encourager davantage le mitage du paysage.

Au cours des dernières années, les appartements en copropriété et les propriétés par étage ont donc affiché une tendance à la concentration. Si le taux d’accession à la propriété du logement est aujourd’hui plus élevé qu’il y a 20 ou 25 ans, cela s’explique avant tout par la popularité de la propriété par étage. La construction d’appartements locatifs était également élevée pendant des années, tandis que la construction de nouvelles maisons individuelles n’a cessé de baisser. La production annuelle de nouvelles constructions dans le segment des maisons individuelles a chuté de près de la moitié par rapport au début des années 2000 et atteint encore quelque 6500 unités par an.

La baisse de l’offre est souvent considérée comme une anticipation d’une baisse de la demande à long terme en raison du changement social. La maison traditionnelle et libre au milieu de la verdure est de moins en moins recherchée en raison d’un plus grand nombre de ménages unipersonnels et de familles plus petites. Dans le même temps, il est fait référence à la proportion croissante de personnes âgées de «50 plus» et de «60 plus» qui, après le départ des enfants, ne veulent pas vivre dans une grande maison avec beaucoup de terrain et un jardin personnel. Un emplacement central, avec un environnement social et une extension adaptée à l’âge, p. ex. une unité d’étage dans une grande ou moyenne ville, est jugé plus adapté à l’âge et aux besoins générationnels de ce public.

Maisons individuelles d’une nouvelle splendeur

Dans ce contexte, l’effondrement redouté des prix des maisons individuelles n’a pas encore eu lieu. Au contraire, les prix des maisons individuelles ont même augmenté de manière disproportionnée au cours des deux dernières années, selon l’emplacement. «Beaucoup de biens se dressent tels un roc dans la tourmente et semblent représenter une valeur solide – surtout en période d’incertitude économique», observe Patricia Reichelt. La responsable Recherche et analyse du marché chez CSL Immobilien, partenaire de la Banque Migros, explique: «La demande de maisons individuelles n’est pas interrompue, mais elle se heurte à une offre de plus en plus rare.» Il est vrai que le changement de génération entraîne souvent la vente de maisons individuelles anciennes. Toutefois, en raison de la baisse sensible de l’activité de construction, l’offre ne peut satisfaire la demande.

«La pandémie de Covid-19 et la tendance claire à plus de télétravail renforcent encore le désir de posséder ses quatre murs», explique Patricia Reichelt. Comme dans les années 1970, nombreux sont ceux qui considèrent peut-être l’idylle rurale comme une forme de vie et de logement souhaitable. Il s’agirait d’une alternative tout à fait compréhensible à la «distanciation sociale», qui n’est pas toujours facile à mettre en œuvre dans un environnement urbain et à forte densité de bâtiments.

Des prix élevés provoquent l’exode urbain

«L’exode urbain a commencé avant le coronavirus», explique Donato Scognamiglio, CEO de l’entreprise de conseil zurichoise CIFI. Selon lui, cela est dû à des écarts de prix toujours plus importants entre la campagne, les centres de taille moyenne et les villes chères. À cet effet, le CIFI a comparé les prix de maisons individuelles de dix ans avec 140 mètres carrés de surface habitable sur différents sites dans le canton de Zurich. À Zurich, cette «maison-témoin» coûte actuellement environ 2,3 millions de francs. À Bülach, 1,3 million de francs suffit pour le même bien. Encore plus loin du centre, dans la zone rurale de Bauma, il ne vaut déjà plus que 982’000 francs. Il s’ensuit que ceux qui sont disposés à accepter environ une heure de trajet économisent environ la moitié du prix d’achat d’un bien immobilier.

De nombreux spécialistes de différents cantons et régions de Suisse confirment la même chose. Par exemple, Alfred Conrad de la société immobilière fiduciaire Conrad + Magnin à Coire déclare: «Nous constatons une augmentation de la demande dans les communes un peu en dehors de Coire.» Une tendance se dessine vers Ems, Domleschg, Zizers, Trimmis, Rhäzüns ou Bonaduz. Les objets d’achat et, en général, les logements sont également recherchés dans d’autres régions, par exemple à Maienfeld. Ainsi, les grandes villes ou les chefs-lieux cantonaux ne figurent plus nécessairement en haut de la liste des sites privilégiés. Néanmoins, les acheteurs de logements en propriété attachent une grande importance à une bonne infrastructure, à la mise en valeur, à l’offre de loisirs et de culture. En revanche, l’expert de Coire n’est pas en mesure de confirmer la thèse selon laquelle plus de personnes de l’Unterland se sont dirigées vers des régions rurales, montagneuses et touristiques. «Il serait tout à fait erroné de croire qu’il y aurait, dans le cadre de la pandémie, une quasi-migration de Zurich vers Coire et les régions touristiques», résume Alfred Conrad.

Au moins, les analyses en cours des instituts d’études de marché tels que Realmatch360 et les abonnements de recherche de locations sur les grands portails immobiliers tels que Homegate, ImmoScout ou Newhome montrent que les préférences ont déjà quelque peu changé cette année. Les chiffres les plus récents indiquent presque uniformément deux tendances: la demande de maisons individuelles a nettement augmenté par rapport à l’année précédente. D’autre part, en dehors des grands centres économiques tels que Zurich, Genève ou Bâle, l’intérêt pour les petites et moyennes villes s’est accru. Les raisons pourraient être multiples: si de plus en plus d’industries sont touchées par le chômage et le chômage partiel, une partie de la population préfère les régions moins chères.

La Romandie comme indicateur de référence

«Par exemple, des offres d’achat comparativement bon marché sont recherchées dans les petits et moyens centres, voire en partie vers les montagnes», constate Hervé Froidevaux de l’entreprise de conseil Wüest Partner à Genève. Étant donné que la vie et le télétravail sont devenus très importants dans la région de Genève et dans l’ensemble de l’espace économique autour du lac Léman, de plus en plus de gens sont disposés à vivre plus loin des centres de travail et d’affaires. Dans le canton du Jura, cela pourrait entraîner une demande supplémentaire (accessibilité vers Bâle), de même pour la région autour de Morat et du lac de Morat (bonnes liaisons vers Berne). Des experts en Romandie tels que Hervé Froidevaux tablent sur de nouvelles impulsions pour les petites et moyennes villes. Bulle, dans le canton de Fribourg, a été considérée pendant un certain temps comme périphérique, mais la commune située à l’ouest du lac de la Gruyère sera, dans un tel environnement, de nouveau mieux positionnée dans la concurrence des sites. Il en va de même pour Estavayer-le-Lac sur le lac de Neuchâtel et, bien sûr, pour les villes de taille moyenne comme Fribourg, Neuchâtel ou Sion.

La tendance actuelle est telle que Hervé Froidevaux s’attend à des changements importants dans le cadre du télétravail. «J’imagine même que les conséquences sur le logement seront plus évidentes que dans le domaine de l’emploi et des besoins de bureau», pense l’expert de Wüest Partner. L’évolution continuera à déterminer les prix l’année prochaine: «Nos enquêtes auprès des acteurs du marché montrent qu’en 2021, une augmentation des prix nettement plus importante pour les maisons individuelles que pour les propriétés par étage est à prévoir dans tout le pays», explique Patricia Reichelt de CSL Immobilien AG.