En raison des taux d’intérêt historiquement bas, les propriétaires sont de plus en plus nombreux à se poser la question suivante: mon logement convient-il aussi comme bien d’investissement? La réponse dépend en grande partie de l’évolution du prix des terrains.
Le logement en propriété est un bien très particulier: d’un côté, il m’offre un avantage de consommation direct, dans la mesure où je peux y vivre. Comme tout objet d’usage, une maison perd de sa valeur avec le temps, mais plus lentement qu’une voiture par exemple. Selon la règle d’or, la dépréciation est de l’ordre de 40% sur une période de 40 ans – si le bien ne fait pas fait l’objet d’une rénovation complète.
Mais d’un autre côté, le logement en propriété que j’occupe est aussi un bien d’investissement. Le premier facteur déterminant l’évolution de la valeur immobilière est le prix du terrain qui, contrairement à l’immeuble, ne connaît pas de dépréciation pour vieillissement.
Ainsi, pour tous les propriétaires, se pose la question de savoir dans quelle mesure posséder un terrain constitue un bon placement financier.
Le graphique vous donne une bonne vision d’ensemble: depuis 1978, l’indice des prix des terrains CIFI a pour ainsi dire quadruplé. La hausse paraît à première vue astronomique. Pourtant, calculée sur l’année, la croissance atteint tout juste 4%. Et si l’on tient compte de l’inflation, l’augmentation réelle est de 2% à peine. Comparons maintenant cette performance avec les principales catégories de placement: l’or a moins bien performé que les terrains. Par ailleurs, le métal précieux a souffert de fortes fluctuations de sa valeur.
Fort renchérissement des prix des terrains
De leur côté, les obligations ont produit un superbe rendement constant. Les placements opérés en 1978 ont tout simplement quintuplé leur valeur – et ce, sans revirements de tendance majeurs. Toutefois, en raison de taux historiquement bas, les obligations ne génèreront que de très modestes rendements dans les années à venir. Les actions sortent clairement gagnantes de ce comparatif des performances: les cours boursiers suisses ont progressé de plus de 6% chaque année. Comme le montre le graphique, les deux dernières crises boursières ont été plus sévères que l’effondrement des prix des terrains des années 90. En revanche, les actions ont compensé beaucoup plus rapidement leurs pertes.
Si l’on se base sur l’évolution historique, l’augmentation de la valeur relative du terrain est particulièrement attrayante. Et tant que le terrain restera un bien rare, les propriétaires continueront à l’avenir à profiter de la hausse des prix fonciers.
