Fonds de rénovation pour la propriété par étage: préserver la valeur

Les immeubles d’habitation subissent tous les ravages du temps, de sorte que les communautés de copropriétaires devraient constituer des réserves financières pour l’avenir. En s’y prenant assez tôt, on évite de futurs conflits. Sinon, dans le pire des cas, certains copropriétaires doivent éventuellement assumer les cotisations de ceux qui ne sont pas liquides.

Des termes tels que «réserve d’urgence» ou «épargne forcée» sont utilisés pour décrire le fonds de rénovation des propriétés par étage. De nombreux copropriétaires et ceux qui veulent le devenir pensent même qu’un tel fonds de rénovation est prescrit par la loi. Mais ce n’est pas le cas. La loi régit certes plusieurs questions essentielles relatives à la propriété par étage, telles que les modalités de vote pour les rénovations et les mesures de construction. Mais elle ne prévoit aucune obligation de constituer un fonds de rénovation.

Définition du fonds de rénovation

Qu’entend-on par ce terme? Le fonds de rénovation est en principe une forme d’épargne. Il est très clairement affecté à un but précis: les copropriétaires mettent conjointement de côté de l’argent qui sera utilisé ultérieurement pour des rénovations importantes. Car tôt ou tard, la rénovation du toit et de la façade ou le remplacement du chauffage entraînent des investissements importants pour les propriétaires. En revanche, l’entretien courant et les réparations doivent être financés par le biais des frais d’exploitation et d’entretien annuels (et sont budgétisés par l’administrateur). D’une manière générale, le montant des versements dépend de la valeur de chaque logement.

Fonds de rénovation: une information claire 

«Nous informons les acheteurs de propriétés par étage de leurs droits et obligations dès les premiers entretiens», souligne Giuliana De Rinaldis, membre de la Direction générale et responsable du secteur Commercialisation chez CSL Immobilien AG, un partenaire de la Banque Migros. Selon elle, le fonds de rénovation pour la propriété par étage est indiscutablement une question fondamentale. «En tant que société professionnelle, nous fournissons des informations essentielles aux acheteurs», ajoute Giuliana De Rinaldis. Bien qu’il n’y ait pas d’obligation légale à cet égard, la constitution d’un fonds de rénovation représente un aspect dont il est tenu compte dès la création et le règlement de la communauté des propriétaires.

Toutes les décisions ultérieures en la matière relèvent toutefois de la compétence des copropriétaires: ceux-ci décident du maintien du fonds, de l’étendue des versements et de l’affectation concrète de l’argent. Tout retrait du fonds de rénovation nécessite une décision prise à la majorité de l’assemblée communautaire. La mise en œuvre opérationnelle et la gestion du fonds relèvent normalement du cahier des charges de l’administrateur. Le fonds de rénovation peut être géré en toute simplicité en tant qu’avoir en compte auprès d’une banque ou sous forme de placements en titres à plus long terme.

Quel doit être le montant des réserves?

Une étude de la Haute école de Lucerne a conclu qu’environ quatre cinquièmes des communautés de copropriétaires de l’agglomération lucernoise ont créé un fonds de rénovation. Le constat vaut également pour le reste de la Suisse: «Nous ne connaissons pratiquement aucun cas de communautés de copropriétaires sans fonds de rénovation», souligne Giuliana De Rinaldis. Par contre, il arrive fréquemment que les ressources soient relativement maigres. En effet, les coûts de la préservation de valeur à long terme et des investissements nécessaires à intervalles plus importants sont souvent sous-estimés. Ainsi, il est arrivé que des conduites d’eau ou même l’ensemble des installations techniques doivent être rénovées de façon imprévue. En règle générale, les rénovations périodiques de l’isolation thermique, du toit (selon le type de construction et le matériau), des fenêtres, de la façade et du chauffage sont planifiables et prévisibles. Certains travaux peuvent certes être réalisés par étape, mais dans l’ensemble, les rénovations s’avèrent souvent coûteuses. Il est alors possible qu’un montant à hauteur de 5 à 20% de la valeur d’assurance du bâtiment doive être payé en peu de temps. Le Règlement type de l’Association suisse des propriétaires par étages prévoit un dépôt annuel d’au moins 0,4% de la valeur d’assurance du bâtiment, jusqu’à ce qu’une somme d’au moins 6% de cette valeur soit épargnée. L’association tient également à souligner qu’il ne s’agit là que d’une référence d’ordre général. Le montant réel prévu par une communauté de copropriétaires doit toujours se fonder sur l’âge et l’état concret du bâtiment.

Trois arguments importants

Il y a quelques bonnes raisons de constituer des réserves dans le fonds de rénovation le plus tôt possible et de fixer un montant approprié:

  • si l’apport annuel est trop faible ou que la constitution de l’épargne est tardive, les économies sont pratiquement inexistantes, car des investissements sont inéluctables tôt ou tard. Si l’entretien périodique ou les rénovations nécessaires à intervalles plus longs ne sont pas effectués, la préservation de la valeur et, partant, le patrimoine des copropriétaires, sont compromis.
  • Une dotation suffisante du fonds de rénovation simplifie considérablement la planification, le financement et la mise en œuvre des rénovations indispensables. En effet, si les moyens financiers nécessaires font défaut quand on a besoin, les rénovations sont impossibles. Et si les copropriétaires sont contraints d’effectuer des versements supplémentaires a posteriori, la situation est encore plus précaire. Certains d’entre eux pourront éventuellement augmenter leur prêt hypothécaire ou disposent des liquidités requises. Mais d’autres seront peut-être financièrement moins à l’aise et préféreront donc repousser la rénovation.
  • La situation devient déplaisante lorsque la communauté doit recouvrer les contributions manquantes auprès de certains copropriétaires. Cela peut compromette des projets qu’il serait urgent de mener à bien en raison de l’état du bâtiment. Il convient également de signaler que l’immeuble commun ne peut pas être nanti par des prêts hypothécaires. Seul le nantissement des différentes unités en propriété par étage est autorisé et usuel.

Fonds de rénovation: la planification est essentielle

Les communautés de copropriétaires qui abordent le sujet de manière systématique sont les mieux placées. Dans un premier temps, l’initiative devrait être prise par l’administration. Une estimation approximative des travaux à effectuer dans 5, 10 ou 15 ans simplifie les choses. La planification des investissements et des rénovations montrera peut-être que les versements devraient être augmentés pour atteindre les objectifs fixés. Mais l’augmentation de ces versements requiert une décision prise à la majorité de tous les copropriétaires.

Dans ce contexte, on entend souvent dire que des conflits et des blocages se produisent dans les communautés de copropriétaires. Cela donne presque l’impression que la préservation de la valeur et, partant, les intérêts de chaque propriétaire pourraient être menacés. Le propre logement représente en effet souvent une part importante du patrimoine des propriétaires privés. «Mais selon mon expérience, la protection des intérêts de chaque propriétaire est absolument garantie», explique Giuliana De Rinaldis de CSL Immobilien. En effet, même si certains copropriétaires s’opposent à des rénovations, c’est finalement la majorité qui décide. Chaque copropriétaire a le droit de présenter des demandes et de soumettre des propositions à l’assemblée annuelle. Il arrive aussi souvent que des copropriétaires particulièrement engagés, qui bénéficient de certaines connaissances spécialisées, s’inscrivent dans un comité. Celui-ci soutiendra et complétera par exemple l’administration dans ses activités (planification des investissements, clarifications concernant la construction, demande d’offres, estimations du budget, etc.).

Fonds de rénovation: réglementation fiscale

D’un point de vue juridique, l’argent du fonds de rénovation constitue un patrimoine commun de la communauté des copropriétaires; ceux-ci apportent chacun leur contribution annuelle, mais ils n’ont pas droit au remboursement de leur part en cas de vente éventuelle de leur logement. Ces contributions au prorata au fonds de rénovation sont liées à chaque logement.

Il s’agit là d’un aspect essentiel lors de l’achat d’appartements en copropriété dans des bâtiments plus anciens. Chaque acheteur devrait s’informer pour savoir si, et dans quelle mesure, le fonds de rénovation est doté. Si les ressources sont plutôt limitées, cela devrait se répercuter sur le prix d’achat. Il appartient à l’acheteur et au vendeur de négocier la manière dont les réserves du fonds de rénovation doivent être évaluées. Il est également important de savoir que les versements annuels peuvent généralement être déduits du revenu imposable. Dans la déclaration d’impôt, la part correspondante doit être déclarée comme patrimoine et un rendement éventuel comme revenu. Mais comme toujours en matière fiscale, ce sont les dispositions et les lois des cantons respectifs qui s’appliquent au cas concret.

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