5 x 10 conseils fiscaux pour 2016 – Partie 4: propriété du logement

Les propriétaires immobiliers ont tout intérêt à élaborer une planification minutieuse. Dans cet article, vous apprendrez tout ce qu’il faut savoir sur l’amortissement indirect, sur les frais d’entretien ou sur les impôts sur les gains immobiliers. Du reste, l’usufruit ou la location à vos enfants fait surgir des questions délicates.

1. Amortissement indirect: alternez si vous êtes en couple

Pour payer moins d’impôts, mieux vaut rembourser son hypothèque à l’échéance avec le capital versé sur le pilier 3a que de choisir un remboursement par tranches ou direct. L’amortissement indirect offre deux avantages fiscaux: les versements sur le pilier 3a sont déduits du revenu imposable et les intérêts débiteurs sont entièrement déductibles des impôts sur l’ensemble de la durée. Cette solution permet également de se constituer un patrimoine sur le long terme. L’amortissement par des fonds de prévoyance avec une quote-part d’actions de 50% au maximum permet généralement, une fois atteint l’âge légal de l’AVS, d’être à la tête d’économies plus importantes qu’avec un compte de prévoyance. Ces dix dernières années, le Mi-Fonds (CH) 40 V de la Banque Migros a dégagé un rendement annuel moyen de 3,7%, comme vous pouvez le lire dans cet article.

Les avoirs du pilier 3a peuvent être utilisés tous les cinq ans pour rembourser un prêt hypothécaire.

Ce règlement ne s’applique qu’à titre individuel. Les couples qui possèdent ensemble un bien immobilier peuvent utiliser alternativement leur compte de prévoyance pour le remboursement – tous les deux ans et demi, en théorie. Un amortissement régulier a par ailleurs l’avantage de faire retomber les retraits de capitaux du pilier 3a à un palier de progression inférieur. D’ailleurs, on peut tout à fait effectuer un versement sur le troisième pilier l’année d’un retrait.

2. Retrait anticipé des avoirs de prévoyance: prudence vis-à-vis de l’augmentation du prêt hypothécaire

Si vous souhaitez amortir votre prêt hypothécaire avec les capitaux du 3e pilier, vous devriez renoncer à l’augmentation ultérieure de votre crédit immobilier – un procédé qualifié d’abusif l’an dernier par le Tribunal fédéral. Dans ce cas précis, un versement anticipé du pilier 3a avait d’abord diminué le montant du prêt hypothécaire de 80 000 francs. La même année, le prêt hypothécaire avait à nouveau été augmenté de 40 000 francs, une démarche que le Tribunal fédéral a considérée comme un détournement de la prévoyance individuelle liée. Malheureusement, le Tribunal n’a pas indiqué le temps qui doit s’écouler entre le retrait anticipé et l’augmentation puis la souscription d’un prêt hypothécaire supérieur pour que ce procédé soit toléré par le fisc. Il y a donc un certain flou juridique à cet égard.

Utiliser le capital de la caisse de pension permet de réduire son prêt hypothécaire à l’âge de la retraite.

Un échelonnement dans le temps bien planifié et le retrait des avoirs de prévoyance restants sont de bons moyens de réduire la progressivité fiscale (voir aussi la partie 3 de la série fiscale). Le retrait anticipé des avoirs de la caisse de pension est soumis à certaines restrictions: le retrait anticipé est autorisé tous les cinq ans au maximum. Par ailleurs, le montant de ces retraits est limité à partir de 50 ans.

3. Planifier judicieusement les frais d’entretien et les rénovations non urgentes

Selon les cantons, la déduction forfaitaire pour frais d’entretien est comprise entre 10 et 20% de la valeur locative ou des revenus locatifs, mais il est souvent plus intéressant de déduire les frais d’entretien réels. Ceux-ci sont en effet bien plus élevés, notamment pour les biens immobiliers anciens et les rénovations. Dans de tels cas, la Confédération et tous les cantons acceptent même que les frais d’entretien effectifs soient supérieurs à la valeur locative ou aux revenus locatifs.

Les frais déductibles comprennent les travaux d’entretien et de rénovation du bâtiment (réparation, maintenance et remplacement du chauffage, de la machine à laver, du four, etc., inclus), l’entretien du jardin (y compris le remplacement d’appareils de jardinage tels que la tondeuse à gazon) et les primes de l’assurance bâtiment couvrant les dommages dus à l’incendie, aux événements naturels et la responsabilité civile. Pour les appartements en copropriété, les versements sur le fonds d’entretien sont généralement déductibles.

De nombreux propriétaires fonciers font l’erreur d’investir chaque année la même somme pour l’entretien de l’immeuble, légèrement inférieure au forfait, alors qu’il est généralement plus intéressant de renoncer à toutes les rénovations pendant un an et de ne déduire que le forfait pour réaliser ensuite plusieurs travaux au cours de la même période fiscale. Cela permet de diminuer la charge fiscale globale. Les cantons de Lucerne et du Tessin sont toutefois moins conciliants à ce sujet.

4. Plus de liberté pour l’assainissement des bâtiments

Autrefois, le fisc n’autorisait aucune déduction au titre des frais de remise en état pendant les cinq années qui suivaient l’achat d’un immeuble négligé. Avec la levée en 2010 de cette période de blocage, l’achat de maisons anciennes est devenu plus intéressant fiscalement. En règle générale, mieux vaut étaler les rénovations et l’assainissement majeurs sur deux à trois ans. Les déductions pour l’entretien sont ainsi réparties sur plusieurs périodes fiscales, ce qui réduit la progressivité de l’impôt.

5. La plus-value, importante lors de la vente

Les frais de rénovation apportant une plus-value au bien immobilier, comme la création d’un jardin d’hiver, peuvent être déduits lors de la vente du bien afin de réduire l’éventuel impôt sur les gains immobiliers. Il vous faut donc impérativement conserver ces factures de construction.

Mieux vaut vérifier précisément les calculs des autorités, notamment en cas de gains liés à la vente d’un bien immobilier ancien.

Il s’avère souvent difficile de déterminer la valeur vénale du bien fixée à l’origine. Si l’estimation du fisc semble trop élevée, il est parfois possible de la réduire en fournissant des informations complémentaires sur la valeur vénale de l’époque.

Si vous souhaitez acquérir un nouveau bien immobilier avec le produit de la vente, vous ne devez pas payer d’impôts sur les gains immobiliers au préalable – à condition de réinvestir la totalité du produit. Il faut en outre acquérir le nouvel objet immobilier dans un délai raisonnable, la tolérance du fisc allant généralement jusqu’à deux ans.

6. Vérifier la valeur locative des immeubles à usage propre

L’augmentation de la valeur locative fait souvent débat: de nombreuses communes de Berne étaient concernées l’année dernière. Les cantons d’Argovie et de Bâle-Ville ont récemment planifié une adaptation. La valeur locative des immeubles à usage propre vient s’ajouter au revenu imposable du propriétaire. En contrepartie, le fisc accepte la déduction des frais liés au prêt hypothécaire et à l’entretien du bâtiment. Habituellement comprise entre 20 et 50% de la valeur vénale, la valeur locative est généralement calculée de manière schématique par l’autorité fiscale. Dans certains cas, la valeur retenue peut être trop élevée.

Certains cantons appliquent également une règlementation en cas de situation difficile, si le revenu n’est pas proportionnel à la valeur locative. Dans le canton de Zurich, la valeur locative ne peut ainsi pas dépasser un tiers des revenus. Les pièces non utilisées peuvent également abaisser proportionnellement la valeur locative, lorsque les enfants quittent la maison, en cas de décès du partenaire ou en cas de divorce. Cette déduction pour sous-utilisation n’est cependant pas acceptée dans tous les cantons.

7. Les enfants paient un loyer

Les parents propriétaires d’une maison ou d’un appartement qui louent le logement à leur enfant déclarent uniquement les revenus locatifs après déduction des frais d’entretien, et non la valeur locative. Mais attention aux exigences de loyer minimal: d’après un jugement du Tribunal fédéral, les intérêts minimums doivent s’élever à plus de la moitié de la valeur locative. Sinon, le fisc peut présumer une soustraction fiscale. Par ailleurs, certains cantons tels que Saint-Gall ou Berne peuvent exiger que les parents déclarent la valeur locative totale comme revenu, d’une manière ou d’une autre.

8. Léguer de son vivant

Le propriétaire d’un bien immobilier peut avoir intérêt à en faire donation à ses héritiers de son vivant. Dans l’idéal, le disposant règle simultanément son droit d’usufruit. En effet, seule la valeur fiscale du bien est soumise à l’impôt sur les donations, après déduction du droit d’usufruit. Plus un bâtiment est cédé tôt aux héritiers, plus la valeur de l’usufruit est élevée, donc plus la valeur de la donation est faible. Au décès du disposant, les héritiers ne doivent plus régler d’impôt sur les successions ou les donations.

Les couples non mariés s’en sortent un peu mieux sur le plan fiscal: lorsqu’une personne fait don d’un bien immobilier du vivant de son partenaire, celle-ci peut ainsi en conserver l’usufruit.

Mais prudence: comme les dons ne sont soumis à aucun délai de prescription légal, les autorités tiennent également compte des cessions de biens qui remontent à dix ans ou plus. Comme l’état refuse de financer les frais de soins des personnes ayant fait don de leur patrimoine, l’autorité d’assistance peut également demander leur règlement aux descendants ou à l’usufruitier. Un don de 10 000 francs par an est néanmoins autorisé. Ainsi, cette somme est déduite du patrimoine pris en compte pour chaque année après la cession.

9. L’état encourage les rénovations écologiques

Les investissements visant à abaisser la consommation énergétique tels que l’isolation de la façade sont intégralement déductibles de l’impôt fédéral et dans de nombreux cantons au titre d’entretien du bâtiment, même s’ils constituent une plus-value (AG, AI, AR, BE, BL, FR, GL, GR, JU, NW, SH, SO, SZ, TG, UR, VD, ZG, ZH). Cependant, ce type de rénovation peut entraîner une hausse de la valeur locative du bien immobilier pour le fisc, ce qui annule l’avantage fiscal initial.

10. Déductions pour les résidences secondaires

La valeur locative des résidences secondaires doit également être déclarée comme revenu. La valeur locative pour l’impôt fédéral a légèrement augmenté en 2011 – le fisc motive ce changement par le fait que cette hausse doit inciter à la location des immeubles non occupés par leur propriétaire. En contrepartie, les frais d’entretien peuvent être déduits. Ces frais comprennent notamment la gestion par un tiers ou les versements sur le fonds d’entretien pour les propriétés par étages. Si la résidence secondaire est louée meublée, 20% du loyer sont généralement déductibles au titre de l’usure du mobilier.

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