La commune de Buochs à Nidwalden héberge le plus grand lotissement de Suisse pratiquement autosuffisant et neutre en CO2, créé par la famille Zgraggen, propriétaire de SANI Immobilien AG. Il a été financé avec la Banque Migros. C’est un exemple de la manière dont celle-ci propose également des solutions aux clients ayant des besoins complexes, qui sont tout sauf courants.
Le lotissement situé au nord du village de Buochs jouit d’une notoriété croissante auprès des architectes, des gestionnaires de facilités et d’autres professionnels de la construction. Il y passe régulièrement des visiteurs intéressés par la construction «Am Aawasser»: le site de l’ancienne scierie de la famille Zgraggen abrite trois immeubles résidentiels avec 24 appartements en location, 840 m2 de surface commerciale et un concept énergétique unique. «Notre objectif est que la construction ‹Am Aawasser› devienne le plus grand lotissement entièrement autosuffisant et neutre en CO2 de Suisse. Ceci est possible grâce à la centrale hydroélectrique de l’ancienne scierie, aux installations photovoltaïques sur les toits, aux accumulateurs et à d’autres mesures», explique Samuel Zgraggen. Le taux d’autosuffisance atteint déjà 90% et devrait s’élever à 100% à moyen terme. Pour ce concept innovant, l’immeuble a reçu en 2019 le prix environnemental du WWF Unterwald.
«Les clients avec la centrale hydroélectrique»
L’étonnement des collaborateurs de la Banque Migros en 2013 a été encore plus grand que celui des professionnels de la construction. Des fonds pour le développement d’une centrale hydroélectrique? La demande de financement que la Banque Migros recevait alors de la famille Zgraggen était très inhabituelle. Une solution avantageuse a été trouvée: au lieu d’un crédit d’exploitation, des augmentations de prêts hypothécaires sur d’autres immeubles familiaux ont permis de dégager les ressources nécessaires pour financer l’extension de la centrale. Depuis, elle couvre la consommation annuelle d’électricité de 60 ménages à quatre personnes, avec une capacité pouvant atteindre 100 ménages. L’extension a été le premier pas et a permis aux Zgraggens de commencer la planification du lotissement «Am Aawasser».
«À la Banque Migros, nous étions connus à l’époque comme ‹les clients avec la centrale hydroélectrique›», plaisante Sabine Zgraggen, épouse de Samuel Zgraggen. Le fait que le concept économique de la centrale hydroélectrique ait été un succès a encore intensifiée la relation client de longue date entre Zgraggens et la Banque Migros.
En 2016, le premier engagement de financement a été pris par la Banque Migros pour la construction «Am Aawasser». Après le début des travaux à l’hiver 2019, les premiers locataires ont emménagé début septembre 2020. Un mois plus tard, toutes les surfaces commerciales étaient prêtes à être aménagées; à l’achèvement, les deux tiers des surfaces, qu’elles soient commerciales ou résidentielles, étaient déjà louées.
Modèle innovant en matière de loyers et de contracting
Les locataires bénéficient d’un concept de loyer innovant. Il est né de la constatation que, traditionnellement, un propriétaire n’a qu’un intérêt limité pour les composants, les systèmes de chauffage et les appareils électroménagers économes en énergie. Ceux-ci ont tendance à augmenter le coût de l’investissement et donc le loyer net nécessaire. «Mais dans de nombreux cas, la volonté des locataires de payer pour un logement durable est souvent limitée», constate Sabine Zgraggen. Samuel Zgraggen ajoute: «Nous voulons démontrer qu’il est possible de construire de manière efficace sur le plan énergétique sans que cela ne coûte plus cher aux locataires. Sinon, nous ne réussirons pas la transition énergétique.»
Les Zgraggens ont choisi une solution particulière. L’exploitation et l’entretien du bâtiment ont été confiés à une entreprise familiale de contracting distincte (OecoPlus AG), ainsi que le traitement des eaux et l’ensemble des installations photovoltaïques et thermiques. Pour son mélange d’électricité, l’entreprise de contracting facture 25 centimes par kilowatt-heure, ce qui est tout à fait compétitif avec les 23 à 25 centimes de la centrale électrique régionale, auxquels s’ajoutent les frais de raccordement pour la nouvelle construction. La particularité est la facturation des coûts fixes: la société de contracting facture aux locataires un budget énergétique annuel fixe pour l’électricité, le chauffage, l’eau chaude et froide.
«Cela favorise une réflexion sur le long terme», explique Samuel Zgraggen. Il est intéressant pour l’entreprise de contracting d’investir dans des installations et des équipements de haute qualité si cela lui permet de fournir des prestations facturées à taux fixe à des coûts inférieurs à long terme. Par exemple, le choix d’un ascenseur fabriqué dans la région est certes 30 000 francs plus cher qu’une installation traditionnelle, mais grâce à des révisions moins onéreuses, les coûts supplémentaires sont récupérés après seulement cinq ans. De même, le modèle de contracting encourage également une pensée durable: les investissements initiaux plus élevés sont rentables les années suivantes grâce à la baisse des coûts de l’énergie. Un petit exemple illustratif est l’installation de robinets spéciaux. «Habituellement, la position moyenne du mélangeur fournit un mélange d’eau chaude et froide», explique Samuel Zgraggen. «Toutefois, la quantité d’eau pour se laver les mains est souvent si faible que l’eau chaude refroidit dans la canalisation. C’est pourquoi nous avons réglé la position centrale des mitigeurs des toilettes sur froid.» Un autre exemple est l’installation de caniveaux de douche avec récupération de chaleur, ce qui permet d’économiser jusqu’à 40% d’énergie, sans perdre en confort.
Certes, si les locataires ont besoin de plus d’énergie que ce qui prévoit leur budget, ils paient cette consommation supplémentaire, et inversement, s’ils consomment moins d’énergie, ils ont la possibilité d’obtenir un remboursement et un crédit pour l’année suivante. Mais l’affectation d’un budget fixe est déjà un frein à la consommation d’énergie. En outre, l’application mobile, qui assure la transparence de la consommation quotidienne, exerce un effet disciplinaire. Effet secondaire positif de cette transparence: en cas de changement de locataire, un relevé des charges à jour peut être établi, de sorte que les locataires ne doivent pas l’attendre pendant des mois comme c’est généralement le cas.
Financement complexe
Le concept de budget énergétique et de contracting n’est pas seulement une particularité pour les locataires. «Il a également entraîné des exigences spécifiques en matière de financement», explique Peter Bächler, chef d’équipe Clientèle Entreprises de la Banque Migros à Lucerne. «Il a fallu tenir compte du fait que les installations d’exploitation ne font pas partie du bâtiment, mais appartiennent à l’entreprise de contracting.» Peter Bächler s’occupe de la famille Zgraggen depuis que son portefeuille immobilier a été transféré à SANI Immobilien AG en 2017, à la suite de quoi elle est passée du secteur Clientèle privée au secteur Clientèle Entreprises de la Banque Migros. «Je veille pour mes clients à ce que la Banque Migros soit flexible et rapide, et qu’elle puisse également gérer des projets plus complexes», déclare Peter Bächler.
La famille Zgraggens apprécie le suivi personnalisé et compétent de Peter Bächler et de la Banque Migros. «Lorsque nous appelons, nous n’avons pas besoin d’expliquer grand-chose», dit Sabine Zgraggen. «Le rapport qualité-prix est convaincant», ajoute Samuel Zgraggen.
«Nous voulons faire bouger les choses»
Le portefeuille immobilier de la famille Zgraggens a augmenté au cours des dernières décennies. Le grand-père de Samuel et sa mère en ont posé les fondations. «Entre-temps, divers immeubles sont devenus vétustes et devront probablement être démolis tôt ou tard et remplacés par de nouveaux bâtiments», explique Sabine Zgraggen. «Nous voulons tirer parti de l’expérience que nous avons acquise avec la construction ‹Am Aawasser›». Samuel Zgraggen estime toutefois qu’il faut prévoir le temps nécessaire à cette fin: «Il nous faudra certainement encore deux ans environ pour rassembler des données et des expériences dans le lotissement ‹Am Aawasser› afin de voir comment fonctionne le modèle de contracting avec ses budgets énergétiques et où des ajustements sont nécessaires.» Il est également en contact avec l’université de Lucerne pour lancer un projet de recherche.
«Nous voulons faire bouger les choses», poursuit Samuel Zgraggen. «C’est pourquoi nous mettons volontiers notre savoir-faire de contracting à la disposition de tiers. Cela peut se faire à différents niveaux, de la consultation à l’exploitation en passant par l’étude de projet.» Avoir cette possibilité a été l’une des raisons pour lesquelles les Zgraggens ont fondé une société indépendante pour le contracting. Ils ont aussi beaucoup d’autres idées. L’énergie solaire excédentaire qui est principalement produite durant les mois d’été, est actuellement injectée dans le réseau électrique de Nidwalden. La conversion en méthanol est également prévue. Celui-ci sera stocké dans un réservoir terrestre et converti en énergie à l’aide d’une pile à combustible pendant la saison froide. Ainsi, il est possible d’atteindre l’autosuffisance énergétique à 100%. Ce sera une nouvelle étape vers une transition énergétique réussie.
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