Comme prévu, le taux hypothécaire de référence baisse d’un quart de point de pourcentage. Toutefois, les loyers ne devraient pas baisser de grande envergure. Pour le ménage individuel, l’allègement est au mieux marginal. Mais il peut revêtir une certaine importance pour l’ensemble de la Suisse.
Le taux hypothécaire de référence baisse de 1,75 à 1,5%, comme l’a annoncé l’Office fédéral du logement aujourd’hui 3 mars 2025. Il était déjà peu loin de la baisse en décembre 2024. Étant donné que les ajustements trimestriels sont arrondis au quart de point de pourcentage de façon purement arithmétique et que les taux de swap appliqués aux prêts hypothécaires ont été légèrement inférieurs, l’assouplissement auquel nous sommes confrontés n’est toutefois pas surprenant.
Pas d’euphorie
Quelle que soit la surprise ou non, les locataires vivant en Suisse prennent volontiers acte de la baisse du taux de référence. Elle donne en effet droit (à la prochaine date de résiliation possible) à une réduction du loyer, pour autant que le loyer soit encore fixé à 1,75%. La baisse du taux d’intérêt de référence d’un quart de point de pourcentage aboutit à un droit de réduction maximal de 2,91%. Ce sont là de bonnes nouvelles pour les locataires.
Mais la situation de départ est différente d’habitude. Cela s’explique par le fait qu’en cas de demande de loyer, le bailleur peut prendre compte, en plus d’une hausse générale des coûts de 0,5% à 1% au maximum, 40% de l’inflation cumulée. Comme la Suisse a, elle aussi, été confrontée ces dernières années à une inflation élevée en fonction de sa situation, une demande de réduction de loyer peut donc même se révéler boomerang.
De nombreux pièges se cachent
Par exemple, si la dernière révision du loyer date de juillet 2015 (avant décembre 2023, le taux d’intérêt de référence a augmenté pour la dernière fois à 1,75% en juin 2015), le renchérissement cumulé s’élève depuis à environ 7,2%. Le bailleur peut verser 40% au locataire, soit 2,9%. Même si l’augmentation générale des coûts n’est ajoutée qu’à 0,5%, le montant excède nettement le droit général à une réduction des loyers, qui s’élève à 2,91%. Contrairement à l’intuition, le loyer pourrait même augmenter, malgré la baisse des taux d’intérêt de référence.
Il en va autrement si la dernière adaptation du loyer a eu lieu en janvier 2024 (le taux d’intérêt de référence est passé à 1,75% en décembre 2023). L’inflation cumulée depuis lors s’élève à 0,4%, si bien que la part pour les locataires s’élève à environ 0,16%. Même si l’augmentation générale des coûts estimée à un pour-cent entier, il peut s’avérer judicieux dans ce cas de faire une demande de loyer.
Mais il n’est en aucun cas sûr que l’on obtiendra un tel résultat. En effet, avec le taux d’intérêt de référence de 1,5% actuellement en vigueur, les propriétaires immobiliers ne doivent répondre à une demande de réduction que si le rendement brut est supérieur à 5% pour les nouvelles constructions ou si le rendement net est supérieur à 3,5% pour les immeubles de valeur moyenne. Pour les anciens bâtiments, le droit à une réduction n’est accordé que si le loyer est supérieur au niveau local habituel.
Une impulsion pour la demande de consommation?
Même dans le meilleur des cas, une réduction des loyers n’est donc pas très importante. Compte tenu de l’augmentation constante des primes de caisse-maladie, de nombreux ménages pourraient réaliser une éventuelle économie de loyer, ne serait-ce qu’une goutte d’eau dans l’océan. Dans l’ensemble, cette réduction des coûts du logement peut cependant avoir son importance, car la Suisse compte environ 2,4 millions de ménages pour un loyer moyen de 1450 francs. Une légère baisse des loyers provoquerait rapidement des dizaines de millions de francs de revenu supplémentaire dans toute la Suisse. Par mois.
Si ce revenu n’est pas mis de côté, la consommation augmentera en conséquence. Alors que la consommation privée s’élève à environ 33 milliards de francs par mois en Suisse, ce n’est pas une hausse impressionnante. Et elle ne suffira certainement pas à donner une forte impulsion à la croissance économique suisse. Et pourtant, la baisse des loyers est l’une des raisons pour lesquelles nous ne prévoyons pas d’érosion de la demande de consommation privée.
La composante de croissance essentielle reste donc soutenue par les coûts du logement. Et ce jusqu’à un certain temps. Selon nos prévisions de taux d’intérêt, nous ne tablons pas pour l’instant sur une nouvelle baisse des taux d’intérêt de référence, mais nous ne prévoyons pas non plus de hausse jusqu’en 2026, ce qui représentera malgré tout une somme considérable les économies de loyers. Le rocher brûlant deviendra peut-être un peu plus mouillé, au moins un peu.
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