Le taux hypothécaire de référence reste inchangé en décembre. Ainsi, les locataires de Suisse devront patienter d’ici au mois de mars pour un réajustement de la principale référence.
Le taux hypothécaire de référence ne baisse pas: après que l’indice indicatif des loyers en Suisse est passé à 1,75% l’année dernière, il n’y a une nouvelle fois pas de baisse, comme l’a annoncé aujourd’hui l’Office fédéral du logement (OFL). Les 1,75% restent ainsi la valeur de référence.
À la limite
Le taux hypothécaire de référence est strictement déterminé arithmétique, c’est-à-dire qu’il est arrondi au quart de point de pourcentage uniquement par voie mathématique. La base de calcul est constituée par les taux hypothécaires moyens, relevés chaque trimestre par la Banque nationale suisse, qui se situaient encore à 1,67% au début de l’automne. La baisse à la fin de l’année était donc à portée de main. La baisse des taux hypothécaires moyens à 1,63%, publiée également ce matin, a permis d’éviter de justesse ce glissement. Un ajustement à la baisse aurait nécessité un repli à 1,62%.
L’OFL devra selon toute vraisemblance ajuster le taux hypothécaire de référence à la baisse à la prochaine échéance possible du mois de mars. En effet, l’abaissement du taux directeur à quatre reprises, à 0,75% (actuellement: 1,00%), et la pression déjà forte sur les taux d’intérêt sur les emprunts suisses poussent également les taux hypothécaires à la baisse, ce qui fait de l’ajustement du taux de référence une question d’urgence.
Baisses de loyer gérables
Un tel ajustement constitue en principe une bonne nouvelle pour les locataires. Il en résulte un droit général à une baisse de taux d’intérêt de 2,9%, si le bailleur a imposé les hausses de taux de référence antérieures. Mais cette prétention est freinée par le renchérissement cumulé et par une «augmentation générale des coûts», que les bailleurs peuvent répercuter jusqu’à 40% au maximum. Selon le moment de la dernière hausse de loyer, la baisse effective du loyer peut être nettement réduite. En effet, la Suisse a elle aussi été confrontée à des taux d’inflation nettement excessifs jusqu’en mai de l’année dernière.
Étant donné qu’une réduction de loyer ne peut être demandée qu’en cas d’augmentation préalable et que celle-ci ne peut guère atteindre le niveau théorique de 2,9%, nous ne tablons pas sur un écart important dans le taux d’inflation de la composante locative. C’est pourquoi nous nous attendons à ce que la fixation du taux d’intérêt de référence de mars fasse baisser l’inflation suisse de 0,2 point de pourcentage maximum.
Aucun argument en faveur de nouveaux intérêts négatifs
Cela semble peu probable, mais devrait encore renforcer les craintes déflationnistes qui sont apparues plusieurs fois. En effet, avec un taux d’inflation actuel encore de 0,6%, le renchérissement en Suisse se rapproche de plus en plus de la marge inférieure de la fourchette de stabilité des prix de la BNS, comprise entre 0 et 2%.
Cela n’est toutefois pas un argument en faveur d’une baisse des taux directeurs en dessous de 0%, même si c’est surtout ce que l’on aimerait lire sur les marchés financiers. En effet, en raison de la définition des contrats de location, les baisses de loyers n’interviennent majoritairement qu’à la fin du 3e trimestre. L’incidence sur le renchérissement global de 2025 sera donc marginale. Outre des considérations économiques de principe et des effets de stimulation de la conjoncture très modestes et à très court terme, le recul des taux de référence attendu au printemps ne constitue donc pas une raison de nouveaux taux négatifs.
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