Rénovation et transformation – pas toujours une valeur ajoutée

En période d’incertitude économique, le logement en propriété revêt une importance croissante en tant que placement. Au fil des ans, les propriétaires immobiliers investissent des sommes considérables pour la préservation et l’augmentation de leur valeur. Mais que valent réellement ces investissements?

Ceux qui espèrent augmenter la valeur de leur logement en propriété par des investissements de construction et des améliorations sont souvent très déçus. Un jour, si un évaluateur compétent ou un agent immobilier examine l’objet de fond en comble, les aménagements individuels ne seront souvent pas pris en compte ou ne le seront que partiellement. Prenons l’exemple d’une cuisine design élégante, l’installation d’un sauna ou la construction d’une piscine privée dans le jardin. Roman Ballmer, responsable des modèles hédoniques chez l’entreprise de conseil CIFI, explique: «L’installation d’éléments de luxe augmente rarement la valeur, car ceux-ci n’apportent souvent aucune valeur ajoutée aux acheteurs potentiels.»

Les facteurs de l’emplacement jouent un rôle

Silvan Mohler, président de l’Association suisse des estimateurs immobiliers (SIV), tire des conclusions similaires: «Les aménagements individuels d’un bien immobilier ne se traduisent que rarement par une valeur vénale plus élevée.» L’expert ajoute que les mesures de construction en faveur de matériaux de haute qualité ou de luxe sont par ailleurs «très dépendants de l’emplacement». Si la commune concernée et le micro-emplacement au sein de la commune sont de qualité modérée, ou du moins ne sont pas considérés comme un emplacement de choix, ces investissements ne sont guère rentables. En revanche, les matériaux et les appareils électroménagers de qualité supérieure ou un sauna sont l’une des caractéristiques préalables d’une maison ou d’une villa, si le lieu de résidence est vraiment considéré comme exclusif et si la communauté a cette réputation.

La valeur réelle à plus long terme est le sol sur lequel se trouve le bâtiment. Mais toutes les parties de la maison, tous les matériaux et toutes les installations techniques doivent être amortis à zéro dans les 30 à 60 ans. Un principe simple s’applique: les ravages du temps rongent tous les bâtiments. Un réfrigérateur doit p. ex. être amorti au bout de 10 ans; après 15 à 30 ans au plus tard, c’est au tour de la cuisine, du chauffage, des fenêtres en bois et des installations sanitaires. Pour tous les appareils, parois, sols, installations techniques et autres composants, une dépréciation annuelle d’environ 1 à 2% doit être calculée comme règle d’or. Procéder à des rénovations plus importantes par la suite coûte cher, p. ex. le remplacement du chauffage, les installations électriques, souvent aussi les fenêtres, le toit et la façade. Les frais accessoires et l’entretien du bâtiment ne constituent donc pas un investissement, mais relèvent de la consommation et du coût de la vie.

L’entretien courant est décisif

Si l’immeuble n’est pas entretenu de façon correcte et en permanence, il perd de la valeur. Un exemple typique est celui des appartements en copropriété des années 1960 ou 1970. Si les différentes unités d’étage à l’intérieur et le bâtiment à l’extérieur n’ont pas été rénovés régulièrement, le propriétaire doit s’attendre à une certaine perte de valeur. Si la première impression extérieure des fenêtres, de la façade et du jardin suggère une négligence, cela décourage les acheteurs potentiels. Dans le cadre d’une estimation objective de la valeur vénale, l’expert n’hésiterait pas à invoquer l’argument suivant: une évolution positive de la valeur foncière compensera peut-être les amortissements ou la dépréciation du bâtiment.

Outre la dépréciation technique, les bâtiments subissent également une perte de valeur économique. En effet, les exigences en matière d’agencement et d’équipement ainsi que l’utilisation quotidienne des immeubles d’habitation sont en constante évolution. Une maison d’habitation datant des années 1970 n’a un bon prix en revente que si elle est parfaitement entretenue et a été rénovée en temps opportun. Il peut s’agir, par exemple, d’une nouvelle cuisine, généralement de deux salles d’eau (au lieu d’une seule salle de bains comme par le passé), d’une surface habitable adaptée pour chaque chambre et, de plus en plus, d’un espace extérieur privé (balcon, terrasse ou loggia).

Étude de cas: rénovation ou extension du toit?

Reste à savoir quelles mesures promettent, malgré certaines restrictions, un effet positif sur la valeur vénale? Par exemple, un propriétaire a-t-il raison de procéder à des rénovations complètes? Ou est-ce qu’il doit intervenir sur la conception de l’espace, augmenter ou agrandir le grenier? Supposons qu’il envisage deux options: 

• Il investit environ 90’000 francs dans une rénovation importante et complète (cuisine, façade, toit, conduites sanitaires, etc.).
• Deuxièmement, il envisage l’extension du grenier, ce qui créerait un espace supplémentaire chauffé et habitable.

Les modèles d’évaluation hédoniques utilisés aujourd’hui dans le secteur et dans de nombreuses banques sont les instruments les plus courants pour traiter ces questions d’évaluation. Ils décomposent, pour le dire simplement, l’immobilier en fonction de ses caractéristiques (âge, emplacement, surface, aménagement intérieur, état, etc.) et permettent d’«évaluer» ces caractéristiques.

Sur la base de cette méthode, le «rendement» dans notre cas serait assez différent: une rénovation complète n’augmentera en général que partiellement la valeur vénale. En effet, une partie importante de ce montant doit être comptabilisée sous le titre «Réparations, entretien, maintenance». Cela n’améliorerait pas l’utilité de la maison pour un futur propriétaire. Il en va autrement de l’augmentation de la surface habitable: si le propriétaire génère un potentiel caché en étendant le toit ou le sous-sol, cela accroît à coup sûr la valeur de marché.

Mais ici aussi, les circonstances concrètes et la volonté de payer sur le site concerné jouent un rôle, comme l’ajoute l’expert SIV Silvan Mohler: «Dans la pratique, un propriétaire doit également tenir compte du rapport avec les coûts de construction effectifs.» Par exemple, si l’on veut ajouter un étage entièrement construit et chauffé à un bungalow, c’est-à-dire à un bâtiment d’un étage, il faut s’attendre à des coûts d’investissement considérables. Dans ce contexte également, de telles améliorations sont plus rentables dans de bons emplacements recherchés que sur des sites moins pertinents.

Une rénovation énergétique est-elle payante?

La sensibilité pour le bilan écologique et de CO2 des bâtiments, en particulier le chauffage, a considérablement augmenté ces dernières années. Il n’est toutefois pas facile de déterminer si et dans quelle mesure les investissements correspondants influencent la valeur vénale. Silvan Mohler de la SIV fait remarquer que «s’il s’agit par exemple d’un bien immobilier avec des logements loués, l’évaluation dépend fortement des flux de trésorerie». Le propriétaire, et donc l’investisseur, se concentre sur la rémunération à long terme de son investissement. De nombreux experts s’interrogent au moins sur la possibilité de mieux louer des appartements locatifs dans des bâtiments équipés d’une installation photovoltaïque et d’une pompe à chaleur. Car la surface, la norme de construction et, bien sûr, l’emplacement sont les facteurs les plus importants. Une amélioration énergétique entraînera toutefois une baisse des coûts d’exploitation et des coûts annexes à long terme. Cette économie pourrait à son tour avoir un impact positif sur la valeur du bien immobilier. En effet, elle permet d’améliorer les flux de trésorerie ou la situation financière, toujours en supposant que les loyers bruts restent inchangés.

La question de savoir si et comment cet effet a un impact sur les maisons individuelles et les appartements en copropriété reste ouverte. Dans ce segment, la propension à payer dépend fortement des préférences individuelles. Toutefois, si les exigences des futures lois cantonales et fédérales (valeurs limites d’émission de CO2) augmentent, cela ne restera pas sans conséquences. Après tout, dans quelques années, les biens immobiliers qui sont à la traîne sur le plan énergétique seront nettement moins performants que les nouvelles constructions. Un particulier qui doit d’abord investir quelques dizaines de milliers de francs dans un réaménagement de la maison en tiendra compte lors des négociations d’achat.