Les acheteurs qui espèrent une baisse des prix des logements en propriété en raison de la crise du coronavirus risquent d’être déçus. En effet, la faiblesse persistante des taux d’intérêt fera en sorte que les prix resteront stables, sauf dans les régions périphériques peu recherchées et pour certains objets du segment de luxe. Les immeubles collectifs pourraient même encore renchérir.
En très peu de temps, la crise du coronavirus a affecté la vie sociale et l’activité économique de façon tangible et décisive. Les experts restent divisés quant à l’ampleur de la récession de l’économie suisse. Mais ce qui se dessine d’ores et déjà, c’est que l’évolution économique aura un impact déterminant sur le marché immobilier. Les différents segments de ce marché seront toutefois diversement affectés.
La division du marché des locataires devrait s’accentuer
Une sélection s’est opérée sur le marché des locataires dès avant la crise. D’une part, on a pu observer une forte pression de la demande et une faible offre (abordable) dans les grands centres de la Suisse. De l’autre, en raison de l’activité de construction, le taux de vacance aux emplacements moins recherchés s’est nettement accru, ce qui constitue un indicateur clair d’un déséquilibre entre l’offre et la demande.
Ces tendances vont encore s’accentuer, car l’évolution économique est un facteur d’influence décisif pour la demande sur le marché des locataires. L’immigration, l’un des piliers de la demande, est pratiquement inexistante pendant la crise du coronavirus. De plus, l’incertitude économique et, partant, l’évolution du marché du travail impactent directement la disposition à payer et la volonté des locataires de déménager.
C’est pourquoi les nouvelles constructions et les régions à taux de vacance élevé seront particulièrement touchées. Mais les logements locatifs dans le segment des prix haut de gamme seront eux aussi moins demandés. Le changement des valeurs peut toutefois constituer une opportunité, de sorte que l’importance accordée à son propre logement augmente encore du fait du confinement. À long terme, cela peut avoir un impact positif sur la disposition à payer des locataires.
L’importance croissante du logement en propriété
Il en va de même pour le segment de la propriété – le désir d’avoir son propre chez-soi aura plutôt tendance à augmenter. Mais déjà avant la crise, bon nombre d’acheteurs potentiels ont échoué dans leur projet d’acquisition, du fait de l’octroi restrictif de prêts hypothécaires et des prix immobiliers élevés dans les centres, et parfois aussi dans leurs agglomérations. Alors que le marché du logement en propriété est toujours en état de choc et que les acheteurs temporisent de plus en plus, l’acquisition de logements devrait devenir encore plus difficile pour une part croissante d’acheteurs potentiels. Pour certains acquéreurs, l’incertitude économique devrait constituer un obstacle supplémentaire à l’octroi de prêts hypothécaires.
Pas de baisse généralisée des prix
À l’exception du segment de luxe, les acheteurs qui espèrent une baisse des prix en raison de la crise du coronavirus risquent d’être déçus. Il faut tabler sur une phase prolongée avec des taux d’intérêt relativement bas. Ceux-ci continueront à maintenir la demande de logements en propriété à un niveau élevé, sauf dans des régions périphériques peu recherchées. En conséquence, les prix devraient rester au moins stables.
Cela vaut également pour les objets de placement, notamment les immeubles collectifs. Compte tenu du niveau des taux et des alternatives de placement risquées ou moins attrayantes, ces objets continueront d’être particulièrement demandés, étant donné qu’ils offrent un cash-flow fiable malgré d’éventuelles pertes de loyer temporaires. Il faut même s’attendre à ce que les rendements historiquement bas des immeubles collectifs continuent de baisser dans les grandes agglomérations suisses recherchées.
Une tendance contraire devrait se dessiner dans le cas d’objets de placement à vocation commerciale (p. ex. bureaux ou commerce de détail): à la suite de la crise, les rendements devraient à nouveau augmenter en raison de l’accroissement des risques. L’ampleur de ces hausses dépendra au final de l’évolution de la pandémie et de son impact sur le développement économique.
