L’époque où les immeubles neufs trouvaient preneur – acheteur ou locataire – sans problème est révolue. Aujourd’hui, il est crucial d’orienter exactement le produit et la tarification sur le micro-emplacement et ce, pas seulement dans les régions à taux de vacance élevé.
Une planification grevée d’incertitude
Qu’ont donc en commun un investisseur institutionnel possédant une vaste zone de développement dans la région de Lausanne et un family office ayant un projet de construction de remplacement pour six immeubles locatifs dans la région de Zurich? Eh bien, tous deux s’inquiètent de l’absorption de leurs projets – bien que ces derniers soient très bien situés et que la location des logements prévus ne devrait pas constituer un gros défi. Leurs préoccupations sont tout à fait justifiées, comme le montrent les taux de vacance généralement croissants et les difficultés que rencontrent les projets de la concurrence dans le secteur.
Le projet de développement à Lausanne est prévu sur un site bien desservi, non loin du campus de l’EPFL. Il comprend plusieurs immeubles collectifs spacieux avec un petit nombre de surfaces commerciales. Les questions clés qui se posent sont les suivantes: À qui doivent être loués ces appartements, à quel prix et avec quel équipement – et quels utilisateurs conviennent pour les surfaces commerciales? Combien d’utilisations commerciales du rez-de-chaussée sont-elles admissibles sur le périmètre et à quel endroit? Et enfin, comment les nombreux grands projets dans l’environnement vont-ils influencer l’emplacement et l’absorption?
Une analyse détaillée du site et du marché peut livrer de premières réponses. Mais les données disponibles se basent majoritairement sur une rétrospective. La phase de planification, d’autorisation et de construction s’étalant sur plusieurs années, un laps de temps considérable s’écoule entre l’analyse et la première occupation. Il est donc essentiel de disposer de bases de décision supplémentaires qui contribuent à réduire au minimum les risques de marché. Nous recourons généralement à trois possibilités pour cela.
Prédire l’avenir avec des simulations
Une première option est de modéliser les projets immobiliers et d’infrastructure prévus à une date choisie – par exemple deux ans après la première occupation. Ce type de simulation est effectué p. ex. par Senozon, une société zurichoise opérant à l’échelon international. Dans le cas présent, les calculs modélisés ont en outre été complétés et interprétés au niveau qualitatif par l’entreprise zurichoise spécialisée Urban Psychology sur la base d’informations axées sur le comportement. Bien qu’une telle approche fondée sur plusieurs méthodes soit complexe, elle fournit un résultat clair: elle montre en effet combien de personnes vont se déplacer à quel endroit dans l’espace. On peut donc en déduire le potentiel d’utilisation global sur la base des habitants et des passants, ainsi que l’emplacement optimal des différentes surfaces commerciales du rez-de-chaussée.
Consulter et intégrer les utilisateurs potentiels
Une deuxième possibilité est d’adapter le projet – ou certaines utilisations et surfaces de celui-ci – spécifiquement à des locataires potentiels concrets, que l’on intégrera si possible à un stade précoce. Cette approche se situe entre la recherche et la commercialisation effective. Dans l’exemple de Lausanne, des entretiens ont été menés avec des exploitants de foyers pour étudiants ou de parcs technologiques, ainsi qu’avec leurs jeunes entreprises en croissance, quant à leurs besoins futurs. Cette procédure requiert une connaissance approfondie du projet et une relation de confiance entre l’investisseur et le prestataire de services immobiliers, qui procède à de telles clarifications en son nom ou en toute discrétion.
Faire appel à des promoteurs consultatifs
La troisième option – qui a parfaitement fait ses preuves – pour réduire au minimum le risque de marché est l’intégration de promoteurs consultatifs. Il ne doit pas obligatoirement s’agir des promoteurs qui s’occuperont finalement de la location initiale. Au contraire: dans le cadre du projet de Lausanne, les promoteurs de la zone de marché locale auxquels il avait été fait appel se sont avérés être un reflet utile des résultats, plans et idées des différents participants au projet, de l’analyste à l’architecte et à l’investisseur implanté en Suisse alémanique.
L’autre projet mentionné, le family office dans la région de Zurich, a lui aussi profité de l’intégration de promoteurs consultatifs. Ceux-ci ont contribué dans une large mesure à affiner le cahier des charges pour la construction de remplacement des planificateurs en fonction des groupes cibles, à y intégrer les exigences des futurs locataires et à le positionner conformément au marché. Enfin, l’aspect de la rentabilité du projet a également été optimisé. Cela a conduit à des offres de bail attrayantes qui, au sens d’une location durable, n’ont pas dû être fixées à la limite supérieure.
Ces trois options n’offrent certes pas la garantie que la location initiale sera fructueuse dans tous les cas. Mais, comme le montrent plusieurs exemples récents, elles permettent de réduire au minimum le risque de marché encouru par les investisseurs pour le développement de projets et de contribuer à calmer les acteurs.
(Cet article a été publié dans l’édition allemande de mai 2020 de la publication Immobilia de SVIT Suisse.)
