L’abondance des capitaux d’investissement et la pandémie de coronavirus sont deux des facteurs qui impactent actuellement fortement le marché suisse des bureaux.
Comme le montre le Rapport sur le marché immobilier 2022 de CSL, le télétravail va modifier la structure de la demande, mais la superficie demandée ne devrait dans l’ensemble pas être affectée. Les locataires gardent, en outre, la haute main lors des négociations contractuelles. Pour les investisseurs immobiliers, 2021 a été une année difficile. La baisse inattendue des rendements a été très marquée. En tant que classe d’actifs à faible risque, l’immobilier n’a toujours pas de remplacement – les capitaux d’investissement continuent d’affluer sur ce marché. Les rendements initiaux nets ont continué de baisser dans la plupart des segments, contrairement aux attentes de nombreux acteurs.
Les investisseurs se concentrent toujours sur les immeubles de premier ordre en termes d’emplacement et de qualité, faciles à louer à long terme. Dans le segment des bureaux, cette évolution s’est également traduite par des prix plus élevés, justifiant le slogan «plus c’est cher, plus ça devient cher». Les rendements initiaux nets pour les immeubles de premier ordre sont à un nouveau plancher de 1,9%. L’une des raisons est que les investisseurs qui n’étaient plus compétitifs sur le marché du logement se sont tournés vers l’euro-marché. Conséquence: en 2021, pour la première fois, les rendements des immeubles de bureaux de premier ordre ont baissé à un niveau presque égal à celui des immeubles résidentiels comparables. L’immobilier commercial et logistique a aussi suscité un intérêt croissant en 2021, ce qui constitue une autre échappatoire pour les investisseurs.
Le bureau va continuer à vivre
Pendant la pandémie, en moyenne 40 à 50% des employés et employées ont travaillé à domicile. Après une deuxième année de pandémie, il est clair que le télétravail va perdurer.
Une hypothèse réaliste est qu’à l’avenir, le travail à distance représentera entre 20 et 40% du temps de travail des salariés et salariées. Est-ce la fin du bureau tel que nous le connaissons? Non, le bureau va continuer à vivre. Il devient même de plus en plus important pour les entreprises, comme hub, coeur de la culture d’entreprise et lieu d’échanges. Cela crée des besoins supplémentaires en termes de superficie pour les processus créatifs, les salles de réunion, les zones de rencontre et les échanges personnels. Des économies sont certes possibles grâce au desk sharing, mais ce concept est loin d’être partout une réalité. Selon CSL Immobilien, les formes de travail hybrides ne devraient dans l’ensemble pas avoir d’incidence majeure sur la demande en termes de superficie.
Ce qui va changer, c’est la structure de la demande. Les bureaux qui offrent un espace aménageable et flexible ont l’avantage.
L’accès aux réseaux de transport est aujourd’hui un must pour un emplacement de bureau
Les formes de travail hybrides posent de nouveaux défis aux entreprises. Pour rendre le bureau le plus attrayant possible aux employés et employées, celui-ci doit être comme un «second foyer» et facile d’accès. Outre le poste de travail et son environnement, l’emplacement et l’accès aux réseaux de transport gagnent en importance ce qui renforce la demande de locaux de qualité situés au centre-ville. Hors des centres, même de petites réductions de qualité sont remarquées. L’absence de connexion au réseau express régional est déjà un critère d’exclusion pour la plupart des entreprises.
C’est pourquoi, en 2021, les sites moins accessibles ont fait l’objet d’efforts de commercialisation plus importants et de durées de publication des annonces plus longues. La liquidité élevée de ces marchés en témoigne: au cours des six derniers mois, environ 2,43 millions de m² de surfaces de bureaux étaient disponibles dans les agglomérations suisses – soit 7,1% de plus qu’à la même période l’année précédente – et la majeure partie d’entre elles étaient situées sur des marchés hors des quartiers d’affaires. Dans les agglomérations moins desservies, les propriétaires auront de plus en plus de mal à imposer leurs prix.
À moyen terme, l’évolution structurelle de la demande pourrait rendre encore plus difficile la commercialisation des surfaces situées en périphérie: la plupart des entreprises sont liées par des baux de longue durée. Si les entreprises réalisent des économies d’espace grâce au télétravail et au desk sharing, celles-ci ne se feront sentir que dans quelques années lors du renouvellement des contrats.
Une telle baisse de la demande devrait d’abord se produire dans les agglomérations moins convoitées et entraîner une augmentation du taux de vacance. Celui qui souhaite commercialiser avec succès des surfaces dans un tel contexte doit agir vite. L’expérience montre qu’une prise de contact rapide ainsi qu’une interaction et une communication actives avec les locataires potentiels ont un effet positif sur les opportunités de commercialisation.
Marché de bureaux: les locataires ont toujours la haute main
En raison de la liquidité élevée sur ce marché, les locataires continuent de dominer les négociations contractuelles. Des réductions de loyer, un aménagement complet et des conditions contractuelles toujours plus courtes et plus flexibles avec des options de rupture anticipée sont exigés. Des incitations continueront d’être accordées, mais les concessions sur les loyers devraient rester l’exception, car elles affectent la valeur de l’immeuble.
