La pandémie laisse de nettes traces sur le marché immobilier. L’offre de surfaces de bureaux et les taux de vacance sur le marché résidentiel ont atteint des pics en 2020. En revanche, le logement en propriété profite de la crise. C’est ce qui ressort du Rapport sur le marché immobilier 2021 de CSL. Pour en savoir plus, regardez l’enregistrement du livestream du 26 mars 2021 avec nos experts.
Le taux de vacance sur le marché suisse du logement a augmenté à 1,72% en 2020, contre 1,66% l’année précédente. Il faut remonter à 1988 pour retrouver un taux encore plus élevé (1,85%). Le pic actuel est principalement dû à la forte activité de construction de logements. En effet, l’immobilier s’avère être un placement attrayant dans un contexte de taux d’intérêt toujours bas.
La pandémie accroît l’importance du logement en propriété
Mais la pandémie a également joué un rôle en la matière, en particulier en raison du télétravail. Les gens ont passé beaucoup plus de temps que d’habitude à la maison et ont eu tout loisir de pondérer les avantages et les inconvénients de leur situation de logement. De ce fait, les personnes en quête d’un logement sont devenues plus sélectives. L’importance d’un beau foyer s’est accrue. Ce phénomène a surtout profité au segment de la propriété, où la demande a largement dépassé l’offre en 2020. Même les objets jusqu’ici difficilement vendables en région périphérique ont trouvé preneurs en 2020, les déplacements pendulaires plus longs étant compensés par une augmentation du nombre de jours en télétravail. Des critères importants pour les acheteurs étaient une pièce supplémentaire, des espaces extérieurs privés et un bon ensoleillement.
Loyers toujours en baisse en dehors des centres
Malgré l’intérêt croissant pour le logement, la pandémie a eu un impact négatif sur la propension à payer. De larges pans de la population ne peuvent ou ne veulent plus mettre n’importe quel prix dans le loyer ou l’achat. Sur les marchés du logement toujours tendus dans les centres, en particulier, rares sont ceux qui peuvent financer le logement de leurs rêves. La propension à faire des compromis pour un bien abordable reste grande. C’est particulièrement vrai pour la ville de Zurich et ses environs immédiats, où une forte pression de la demande a été constatée à partir du centre. Dans la majorité des cas, les loyers ont donc augmenté dans l’agglomération zurichoise.
En revanche, en dehors des grands centres, le tableau est différent dans toute la Suisse: des taux de vacance élevés de plus de 2%, voire plus de 3%, ne sont pas rares. Cette offre excédentaire met notamment sous pression les biens plus anciens et le segment de prix supérieur. Malgré l’activité de construction légèrement en recul, le marché locatif ne devrait donc pas connaître de renversement de tendance en 2021. CSL Immobilien s’attend d’ailleurs à une nouvelle hausse du taux de vacance. Les loyers devraient continuer à baisser, sauf dans les centres. Dans le segment de la propriété, en revanche, il faut s’attendre à une nouvelle hausse des prix, en particulier pour les maisons individuelles.
Le télétravail ne signifie pas la fin du bureau
La pandémie dicte actuellement notre quotidien – et elle fixera également des tendances à long terme, en particulier pour le marché des bureaux. Les restrictions ordonnées par la Confédération et les cantons et la consigne du télétravail ont déjà eu des effets après quelques semaines: l’incertitude a poussé de nombreuses entreprises à reporter leurs décisions en matière de planification des surfaces de bureaux. D’autres ont profité du régime de télétravail pour planifier des réductions de surface ou déjà les mettre en œuvre afin de réaliser des économies de coûts substantielles. Par conséquent, l’offre disponible dans les agglomérations suisses en l’espace de six mois a augmenté de 23% en 2020 pour atteindre 2,26 millions de mètres carrés – un ordre de grandeur qui n’avait plus été enregistré depuis 2014.
Dans les agglomérations, les surfaces de bureaux vacantes subissent une forte pression concurrentielle en raison de l’offre excédentaire. En revanche, la demande a augmenté dans les emplacements centraux des grandes villes comme Zurich. Des critères tels qu’un environnement urbain avec des offres de restauration ou de loisirs attrayantes ou la proximité avec la clientèle et les points de rencontre sectoriels ont gagné en importance du fait de la pandémie. La tendance au télétravail ne signifie donc pas la fin du bureau, mais une utilisation accrue des surfaces de bureaux en tant que lieu social de rencontre et de collaboration. En 2021, les tendances contraires entre les différents emplacements devraient continuer à s’intensifier.
En outre, suite aux faillites – que les plans de relance ont permis de reporter jusqu’à présent – et aux mesures d’austérité de nombreuses entreprises, de nouvelles surfaces vont encore apparaître sur le marché, notamment sous forme de sous-locations. De premières entreprises essaient actuellement de réduire ainsi leurs coûts fixes malgré les contrats à long terme. Si ces cas devaient faire école, il faut s’attendre à une nouvelle augmentation de l’offre excédentaire. En outre, cela pourrait éroder le niveau des loyers, car les entreprises mettent leurs surfaces en sous-location à des conditions avantageuses pour réduire rapidement leurs coûts.
Marché de l’investissement: des rendements toujours bas
En 2020, l’immobilier a prouvé sa stabilité en tant que classe d’actifs malgré la pandémie. Le marché des transactions a regagné en vigueur, notamment grâce à des affaires de grande envergure telles que la vente du centre commercial Glattzentrum à Wallisellen (ZH). Dans l’ensemble, le volume des transactions réalisé en 2020 a dépassé le niveau de l’année précédente. Du côté des vendeurs, il s’est trouvé de plus en plus d’entreprises qui voulaient à nouveau profiter des prix élevés des placements immobiliers et de la pression sur les placements des investisseurs immobiliers institutionnels – ou qui, pandémie oblige, ont dû céder des immeubles pour préserver leurs activités de base.
Beaucoup d’investisseurs avec des placements largement diversifiés considèrent l’immobilier comme un substitut aux obligations à taux d’intérêt négatif. Compte tenu du «rendement supplémentaire» offert par les biens immobiliers par rapport aux obligations, ces investisseurs sont plus enclins à payer pour les biens immobiliers que les acteurs uniquement présents dans le secteur immobilier. Cela concerne surtout les biens de premier ordre, caractérisés par des revenus ou des rendements locatifs sûrs, même en temps de crise. La propension à payer des gros investisseurs maintient les prix de ces biens à un niveau élevé, ce qui a entraîné à nouveau une légère baisse des rendements initiaux nets en 2020. Dans d’autres classes d’actifs immobiliers également, les rendements ont continué de baisser, bien que les risques de marché et les risques locatifs y aient augmenté.
Des services immobiliers complets d’un seul tenant
Avec son partenaire CSL Immobilien AG, la Banque Migros propose une vaste gamme de services couvrant l’ensemble du cycle de vie des biens immobiliers. Cette offre globale est complétée par des études et analyses du marché immobilier suisse.
