Livelli esagerati dei prezzi degli immobili fanno male all’economia. Il pericolo sta nel fatto che il mercato, una volta entrato in una fase di squilibrio, fa fatica a fermare una bolla. È uno scenario che minaccia anche la Svizzera? Le risposte sono contenute in questo approfondimento della situazione attuale.
Di quale paese sto parlando? Si trova in Europa e ha meno di dieci milioni di abitanti. Lo Stato ha un debito pubblico basso, la crisi finanziaria è stata superata in modo esemplare. Un’altra caratteristica è il numero elevato di immigrati. Dal momento che la valuta si rafforzava sempre di più rispetto all’euro, la banca centrale ha dovuto introdurre tassi negativi. E, non da ultimo, il paese vive una pericolosa bolla immobiliare.
No, non sto parlando della Svizzera. Ma della Svezia, dove i prezzi degli immobili stanno esplodendo a un ritmo preoccupante: solo lo scorso anno sono aumentati del 13 percento, in tre anni addirittura del 29 percento. Mentre il mercato immobiliare in Svizzera si prepara a un atterraggio morbido, il surriscaldamento in Svezia diventa sempre più estremo (v. grafico).
Prezzi raddoppiati in soli 12 anni
Tra la Svezia e la Svizzera esistono due evidenti paralleli: i vantaggiosi tassi ipotecari hanno convinto molte persone ad acquistare un’abitazione. E in entrambi i paesi l’immigrazione ha registrato un forte aumento, alimentando ulteriormente il fabbisogno di nuovi spazi abitativi. Tuttavia sono importanti le differenze: mentre in Svizzera sono immesse sul mercato oltre 40’000 nuove unità abitative ogni anno, la Svezia è ferma da tempo su appena 25’000 unità, nonostante il paese conti 1,5 milioni di abitanti in più. La debole attività edilizia è dovuta a norme complicate e restrittive. La progettazione e la costruzione di una casa plurifamiliare richiedono spesso circa dieci anni.
In Svezia, inoltre, il mercato degli affitti funziona male. La quota degli inquilini, pari al 30 percento, è la metà rispetto alla Svizzera.
Chi in Svezia fa fatica a trovare una casa a un prezzo abbordabile stenta dunque a trovare un appartamento in affitto. L’offerta è fortemente regolamentata soprattutto nella metropoli di Stoccolma, con i suoi 800’000 abitanti: la maggior parte degli appartamenti è di proprietà del comune. Se da un lato gli affitti sono vantaggiosi, dall’altro i tempi di attesa arrivano in media a otto anni, nelle ambite zone centrali superano addirittura i venti.
A differenza della Svizzera, la Svezia applica regole meno severe alla concessione di crediti ipotecari, il che contribuisce a sua volta al surriscaldamento. Soltanto nel 2010 è stato introdotto un limite massimo di anticipo dell’85 percento del prezzo d’acquisto. Da noi questo limite è dell’80 percento. Sinora il mutuo ipotecario non doveva essere ammortizzato. Un mese fa il Parlamento ha limitato a 105 anni il termine ammesso per il rimborso completo. Nel nostro paese è obbligatorio ridurre il mutuo ipotecario dall’80 al 67 percento entro 15 anni.
Ciò che sta succedendo in Svezia dimostra che il mercato immobiliare, benché lento a reagire, una volta perturbato ha bisogno di anni per correggere il tiro.
Da tempo le autorità mettono in guardia contro una bolla immobiliare, ma i prezzi continuano a lievitare. E con la crescita demografica sostenuta la carenza di spazi abitativi diventa sempre più acuta. Secondo una previsione l’attuale mancanza di 150’000 unità abitative triplicherà entro il 2025.
La Svizzera è fortunatamente ben lungi da condizioni così drammatiche. Rispetto alla Svezia, da noi il mercato immobiliare ha fortunatamente reagito con molta flessibilità al crescente numero degli abitanti. Lo dobbiamo tra l’altro alle regolamentazioni meno restrittive, in modo che soprattutto per gli appartamenti in affitto entrano in gioco numerosi offerenti diversi: dalle grosse casse pensioni alle cooperative fino ai piccoli locatori privati. In realtà i prezzi sono molto aumentati anche nel nostro paese, ma nel raffronto europeo si collocano tuttora in posizione intermedia. Se poi i prezzi vengono messi in relazione con l’evoluzione dei redditi, la Svizzera risulta addirittura uno dei mercati più convenienti. Lo dimostra la nostra analisi dal titolo «Tra boom e crash: i mercati immobiliari europei a confronto».
Comunque l’emergenza in Svezia ha stimolato l’inventiva. Da due anni lo Stato concede ai proprietari privati di costruire sul proprio terreno, senza licenza edilizia, un nuovo tipo di edificio che si chiama «Attefallshus». La superficie non può superare i 25 metri quadrati e l’altezza deve essere inferiore a quattro metri. Certo non è granché, ma sempre meglio di niente per un adulto che sarebbe altrimenti costretto a rimanere in casa con i genitori.
Attefallshus
