Gli inquilini riusciranno mai a beneficiare dei tassi bassi?

Molti inquilini sono scontenti. Nonostante i tassi ipotecari ai minimi storici pagano affitti sempre più cari. Con il boom delle costruzioni la tendenza si è invertita. Ma questo causa problemi a sua volta.

Gli inquilini non si sono accorti affatto dei tassi d’interesse vantaggiosi, almeno sinora. Dal 2008 il tasso medio delle ipoteche si è dimezzato, passando dal 3,5 al di sotto dell’1,7 percento. Nonostante ciò, i prezzi dei nuovi contratti d’affitto sono aumentati del 17 percento, per i contratti in essere comunque del 9 percento. D’altro canto, l’indice nazionale dei prezzi al consumo è sceso del 2 percento dal 2008.

Il crescente scontento tra gli inquilini è comprensibile.

Tra l’altro, la tendenza al rialzo degli affitti dura già da molti anni, come illustra il grafico: dal 2000 i nuovi inquilini pagano addirittura oltre il 50 percento in più, mentre il livello generale dei prezzi è salito solo del 7 percento.

Gli appartamenti in affitto diventano sempre più cari

Gli inquilini sono dunque costretti a riservare una parte sempre maggiore del proprio budget per pagare l’affitto. Il grafico seguente illustra l’evoluzione dei costi suddivisi per classi di reddito. Le famiglie con un guadagno mensile compreso tra 6000 e 8000 franchi spendono in media il 20,4 percento per l’affitto, rispetto al 16,9 percento del 2000. Per la fascia immediatamente inferiore di reddito i costi dell’abitazione sono passati dal 21,6 al 24,9 percento.

L’affitto pesa sul budget più di prima

Un primo spiraglio di luce per gli inquilini.

Come anticipato nell’estate del 2015 su questo blog, negli ultimi tempi i prezzi hanno cominciato a retrocedere, anche se inizialmente solo per i nuovi inquilini. Nell’arco di un anno l’indice dei prezzi è sceso comunque dell’1,6 percento e gli affitti in essere sono saliti appena dello 0,1 percento. Ma per l’anno prossimo ci attendiamo una riduzione del tasso di riferimento ipotecario dall’1,75 all’1,5 percento. Di conseguenza gran parte degli inquilini ha diritto a una riduzione dell’affitto del 2,9 percento.

Ma gli inquilini possono guardare favorevolmente non solo all’evoluzione dei prezzi. Anche la penuria di alloggi sta progressivamente riducendosi. Il motivo è la vivace attività edilizia. Su scala nazionale l’attuale offerta abitativa è di circa 160’000 appartamenti, il 26 percento in più rispetto a un anno fa. E questo aumento proseguirà: se da un lato l’immigrazione e la conseguente crescita demografica retrocedono, le licenze edilizie hanno raggiunto un nuovo record. Nell’arco di dieci anni il numero degli appartamenti in affitto è raddoppiato da 15’000 a 30’000. D’altro canto per gli appartamenti di proprietà sono state rilasciate soltanto 15’000 licenze di costruzione, 5000 in meno del 2006.

Il boom dell’edilizia si è dunque spostato dalla proprietà al segmento degli affitti, con il rischio di una bolla speculativa.

Un primo campanello d’allarme è rappresentato dagli appartamenti sfitti: attualmente in Svizzera il loro numero è tornato per la prima volta sul livello del 1999, ossia oltre quota 45’000 (5000 in più dell’anno precedente). Per gli appartamenti di proprietà, invece, il numero degli oggetti vuoti rimane fermo sugli 11’000.

A ciò si aggiunge che il boom dell’edilizia non riguarda spesso i centri urbani, dove è concentrata la domanda, ma le località periferiche, dove si trovano ancora terreni edificabili. Lo dimostra la seguente tabella con il tasso di abitazioni vuote. Mentre nel cantone di Zugo, nei due cantoni di Basilea e a Ginevra gli spazi abitativi sono sempre molto esigui con una quota inferiore allo 0,5 percento, Appenzello Interno registra un elevato 3,6 percento.

Le città dove è particolarmente difficile trovare un appartamento libero sono attualmente Zurigo, Lancy, Thun e Losanna, mentre il tasso di abitazioni vuote è elevato a San Gallo, Uster ed Emmen.

Dopo un lungo periodo difficile per gli inquilini si delinea una svolta positiva, sul fronte dei prezzi e dell’offerta.

Se la situazione nei centri urbani è solo leggermente migliorata, molte aree periferiche registrano un surplus di offerta. Uno dei fattori principali sono i tassi d’interesse estremamente bassi, che tra gli investitori istituzionali, più precisamente le nostre casse pensioni, hanno provocato una «sete» di investimenti. Com’è noto, per le obbligazioni della Confederazione il rendimento è negativo. Per questo motivo sempre più capitali di previdenza confluiscono sul mercato immobiliare. Improvvisamente si realizzano, anche in località poco interessanti, grandi complessi edilizi, un tempo considerati troppo rischiosi o troppo poco redditizi.

Per gli inquilini la sostenuta attività edilizia implica prima di tutto che possono beneficiare di una scelta più ampia e del calo dei prezzi. Tuttavia, in un’ottica di più lungo termine, neppure loro sono interessati a una nuova bolla. Spesso, infatti, dietro i locatori ci sono le casse pensioni. Se queste hanno investito male i capitali previdenziali, anche gli inquilini dovranno pagarne le conseguenze.