Quanto costa l’abitazione di proprietà?

La capacità di pagare i costi correnti della proprietà d’abitazione non dipende solo dai tassi d’interesse e dall’ammortamento della vostra ipoteca. È inoltre necessario tener conto delle spese accessorie e di manutenzione.

Non sottovalutate i costi accessori e di manutenzione della vostra proprietà. A seconda della proprietà, hanno più peso nel bilancio che i tassi di interesse bassi da record.
Innanzitutto: qual è la differenza tra spese accessorie e spese di manutenzione? Le spese accessorie includono uscite correnti come riscaldamento, elettricità, connessione via cavo, acqua (acque reflue), raccolta rifiuti, gestione della proprietà, assicurazioni, ecc. Le spese di manutenzione comprendono invece le spese di riparazione necessarie per la manutenzione dell’immobile.
Per quanto riguarda le spese accessorie e di manutenzione, spesso i nuovi proprietari non sono abbastanza consapevoli che le spese oscillano enormemente. Per un nuovo edificio di alta qualità ed efficiente dal punto di vista energetico, spesso è sufficiente lo 0,5% del prezzo di acquisto. Tuttavia, se si tratta di una proprietà più vecchia e mal costruita, può essere necessario prevedere il doppio o addirittura il triplo.

Quale budget si deve riservare per le spese accessorie e di manutenzione?

In caso di finanziamento ipotecario, le banche prevedono di solito l’1% circa del valore commerciale per tutte le spese accessorie e di manutenzione. La Banca Migros calcola lo 0,7% (per gli immobili Minergie e alcuni immobili CECE lo 0,5%).
È importante includere queste spese nel budget. Tuttavia, il denaro inserito nel bilancio deve anche essere effettivamente disponibile in caso di necessità. A questo proposito, per le spese accessorie non si riscontrano praticamente problemi. Le fatture relative a riscaldamento, elettricità, acqua, rifiuti, assicurazioni, ecc. vengono emesse periodicamente e si pagano man mano con il reddito familiare. Le spese di manutenzione sotto forma di riparazioni non sono invece prevedibili. Per essere preparati, accantonate annualmente un importo per le spese di manutenzione, ad esempio lo 0,5% del valore dell’assicurazione stabili. Ma ci sono anche opinioni che raccomandano valori significativamente più alti.

Se si ammortizzano i singoli componenti edilizi entro 50 anni, a lungo termine la quota per la manutenzione e la ristrutturazione ammonta al 2%

Gli operatori si basano sul fatto che molti componenti edilizi di una casa si devono ammortizzare entro 50 anni. Se questa regola si applica alle spese annuali di manutenzione, riparazione e ristrutturazione, si ottiene un tasso pari al 2% del valore assicurativo dell’edificio per la manutenzione e il rinnovamento. Per una casa unifamiliare del valore di 800’000 franchi (senza terreno) si tratterebbe pur sempre di 16’000 franchi l’anno. Questo calcolo presuppone tuttavia che dopo 50 anni l’edificio abbia perso completamente il suo valore (il che non è realistico). Inoltre, non tiene conto del terreno, che non si svaluta nel corso degli anni e che consente un eventuale aumento dell’ipoteca per finanziare i lavori di ristrutturazione e risanamento.
Questa regola empirica viene quindi calcolata in modo relativamente generoso. Ma coloro che calcolano in questo modo sono certamente sul sicuro.

Costi di manutenzione e imposte

I costi di manutenzione (e anche i primi dell’assicurazione stabili) possono essere detratti dalle imposte. Sia per l’imposta federale diretta sia a livello cantonale è possibile scegliere ogni anno per ciascun immobile se si vuole far valere le spese di manutenzione effettive o l’importo forfettario. A seconda del cantone e della durata di detenzione dell’immobile, quest’ultimo ammonta in genere al 10-20% del valore locativo. In molti casi questa decisione e semplice da prendere. Per gli anni con poche spese di mantenimento si tenderà a scegliere la deduzione forfettaria. Se, invece, durante il periodo fiscale sono state sostenute spese maggiori, e consigliabile dedurre i costi effettivi.
I comproprietari di piani possono dedurre, oltre alle spese di manutenzione per il proprio appartamento, anche i versamenti nel fondo di rinnovo e amministrazione della comunione dei proprietari per piani (a condizione che i fondi non siano destinati a investimenti migliorativi).

È probabile che in futuro le deduzioni fiscali per i costi di manutenzione saranno in gran parte eliminate

La prassi fiscale per i proprietari di case è destinata a cambiare nei prossimi anni. Nel febbraio 2019 la Commissione dell’economia e dei tributi del Consiglio degli Stati (CET-S) ha presentato proposte di modifica del sistema di tassazione della proprietà abitativa. Per i proprietari di immobili varrà il seguente principio: per il domicilio principale non viene più aggiunto al reddito imponibile un reddito fittizio di locazione, il cosiddetto valore locativo proprio; in cambio vengono abolite le deduzioni fiscali per le spese di manutenzione e gli interessi passivi.

Contributi analoghi

Lascia un commento

Siamo interessati a una discussione aperta nei commenti, che devono tuttavia avere un riferimento specifico all’argomento trattato nell’articolo. Per saperne di più leggete le nostre regole per i commenti.

* Campi obbligatori