Combien coûte le logement en propriété?

La capacité de payer les coûts courants du logement en propriété ne dépend pas seulement des taux d’intérêt et de l’amortissement de votre prêt hypothécaire. Vous devez également tenir compte des frais accessoires et d’entretien.

Vous ne devez pas sous-estimer les coûts accessoires et d’entretien de votre propriété. Selon la propriété, ils peuvent avoir plus de poids dans l’établissement du budget que les taux d’intérêt, qui atteignent des niveaux historiquement bas.
Mais d’abord: quelle est la différence entre les frais accessoires et les frais d’entretien? Les frais accessoires incluent les dépenses courantes, par exemple chauffage, électricité, connexion de câble, eaux fraîches, eaux usées, ordures, gardiennage, assurance, etc. En revanche, les frais d’entretien correspondent aux coûts de maintenance du bien.
En ce qui concerne les frais accessoires et d’entretien, les nouveaux propriétaires ne sont souvent pas suffisamment conscients du fait que l’état du bâtiment détermine le montant des coûts. Dans une nouvelle construction de qualité a haute efficacité énergétique, 0,5% du prix d’achat par an permet généralement de couvrir les dépenses. Mais si vous achetez un bien ancien ou mal construit, il peut être nécessaire de budgétiser le double ou même le triple du montant.

À combien faut-il budgéter les frais accessoires et d’entretien?

En vue d’un prêt hypothécaire, les banques supposent en général que les frais accessoires et d’entretien représentent environ 1% de la valeur vénale. Pour sa part, la Banque Migros utilise un taux de 0,7% (0,5% pour les biens Minergie et certains objets CECB).
Prévoir ces dépenses dans le budget est une chose. Mais il est essentiel que le montant budgété soit réellement disponible en cas de besoin. Les frais accessoires ne posent pas de problèmes majeurs: les factures de chauffage, d’électricité, d’eau, d’ordures ménagères, d’assurance, etc. sont payées grâce au revenu du ménage, à mesure qu’elles surviennent. Mais les frais d’entretien en raison de réparations sont, par définition, inattendus. Pour couvrir de telles dépenses, il est raisonnable de mettre de côté un montant réservé à cet effet, par exemple 0,5% de la valeur d’assurance du bâtiment par an. Toutefois, certains avis recommandent également des valeurs nettement plus élevées.

Si l’on amortit les diverses parties du bâtiment sur cinquante ans, les frais d’entretien et de rénovation correspondent à 2% de la valeur du bien à long terme.

Les spécialistes se basent sur le fait que de nombreuses parties d’un logement en propriété doivent être amorties sur cinquante ans. Si ce principe est appliqué aux frais annuels d’entretien, de réparation et de rénovation, cela revient à prévoir 2% de la valeur d’assurance du bâtiment pour de tels travaux. Pour un objet d’une valeur de 800’000 francs (hors terrain), cela représente pas moins de 16’000 francs par an. Mais ce calcul suppose que le bâtiment perde toute sa valeur au bout de cinquante ans (ce qui n’est pas réaliste). Et il ne tient pas compte du terrain qui ne se déprécie pas au fil des ans, ce qui permet une éventuelle augmentation du prêt hypothécaire pour financer des travaux de rénovation ou d’assainissement.
Cette règle d’or est donc calculée de manière relativement généreuse. Mais ceux qui ont un tel budget sont certainement du bon côté.

Frais d’entretien et taxes

Les frais d’entretien (ainsi que les primes d’assurance du bâtiment) peuvent être déduits des impôts. Pour l’impôt fédéral direct et les impôts cantonaux, on doit opter chaque année pour la déduction des frais d’entretien réels ou du montant forfaitaire. La déduction forfaitaire représente en général 10% à 20% de la valeur locative, selon le canton et la durée de détention du bien. Cette décision est souvent vite prise: il suffit d’opter pour la déduction forfaitaire les années ou les frais d’entretien sont bas. Au contraire, si des dépenses importantes ont été effectuées pendant l’exercice, il vaut mieux déduire les coûts réels.
Outre les dépenses d’entretien pour leur unité par étages, les copropriétaires peuvent aussi déduire leurs dépôts dans les fonds de rénovation et de gestion de la communauté (dans la mesure ou les fonds ne sont pas affectés a des investissements créant des plus-values).

À l’avenir, les déductions fiscales pour les frais d’entretien seront probablement éliminées en grande partie.

Cependant, la pratique fiscale pour les propriétaires de maison est en voie de changer au cours des prochaines années. La Commission de l’économie et des redevances du Conseil des États (CER-E) a présenté des propositions du changement de système concernant l’imposition de la propriété du logement en février 2019. Pour les propriétaires immobiliers, le principe suivant devrait s’appliquer: s’il s’agit du domicile principal, il n’y aura plus de revenu locatif fictif, c’est-à-dire qu’aucune valeur locative ne sera plus ajoutée au revenu imposable. Par contre, les déductions fiscales pour les frais d’entretien et d’intérêts seront largement supprimées.

Articles similaires

Laisser un commentaire

Nous apprécions la discussion ouverte dans les commentaires, à condition cependant que ceux-ci aient un rapport concret avec le thème de l'article. Davantage à ce sujet dans nos règles en matière de commentaires.

* Champs obligatoires