Die Genfer Wohngenossenschaft Codha verfolgt ein ehrgeiziges Vorhaben: Der Wohnungsbestand soll in den kommenden Jahren von 300 auf 1500 erhöht werden. Das Wachstum wird unter anderem durch die Migros Bank mitfinanziert.
«In meinen jungen Jahren wollte ich bei der Migros Karriere machen», verrät Eric Rossiaud. «Ich war schon immer interessiert an der genossenschaftlichen Wirtschaftsform und den Ideen von Migros-Gründer Gottlieb Duttweiler.» Inspiriert von diesen Ideen, wandte sich Rossiaud dem Immobiliensektor zu. Als Präsident von Codha setzte er das genossenschaftliche Gedankengut in die Praxis um.
Die Migros Bank – Partnerin bei der Expansion
Zur Coopérative de l’habitat associatif (Codha), einer Genfer Genossenschaft für gemeinsames Wohnen, zählen derzeit 300 Wohnungen. In Pra Roman nahe Lausanne finanziert die Migros Bank gerade den Bau von knapp 90 neuen Wohnungen in zwölf Gebäuden. Ebenfalls von ihr finanziert wird der Bau von 140 Wohnungen im Quartier Les Vergers in Meyrin. In einigen Jahren dürfte der Immobilienbestand von Codha ungefähr 1500 Wohnungen umfassen. Zwei Drittel davon werden sich im Kanton Genf befinden, ein Drittel im Kanton Waadt. Rossiaud schliesst nicht aus, dass Codha auch in andere Kantone der Romandie expandiert. «Wir sind bereit zu wachsen», erklärt er. Entsprechend steht denn auch im Geschäftsbericht der Genossenschaft: «Unser Leitsatz lautet nicht ‹Small is beautiful›.»
Dieses Wachstum wird sich jedoch nicht über Nacht vollziehen. Denn einige dieser Projekte, wie die Überbauung des Kasernenareals von Les Vernets oder jene von Plaines-du-Loup in Lausanne, müssen über einen sehr langen Zeithorizont geplant werden. In einigen Fällen vergehen über zehn Jahre bis zur Realisierung. «Hier zeigt sich die Stärke von Codha. Die Genossenschaft versteht es, auf ein bestehendes Bedürfnis zu reagieren», sagt Vincent Hauser. Der Betreuer Firmenkunden bei der Migros Bank sorgt sich darum, dass die Mittelklasse infolge nicht erschwinglicher Grundstückspreise in den Städten verschwindet. «Die Mieten sind übermässig hoch. Deshalb stehen wir heute vor folgendem Paradox: Wer reich ist, kann sich Wohneigentum leisten und zahlt im Vergleich zu einer Miete einen lächerlich niedrigen Zins.»
«In Genf sind 11 bis 12 Prozent der Wohnungen subventioniert», ergänzt Rossiaud. «Und es ist bekannt, dass fast 40 Prozent der Bevölkerung auf diese öffentliche Hilfe angewiesen wären.» Die Wohnbaugenossenschaften schliessen diese Lücke für die Mittelklasse. In Genf machen Genossenschaften jedoch gerade einmal 5,5 Prozent des Immobilienmarktes aus, verglichen mit 20 Prozent in Zürich.
Was Codha von den anderen Wohnbaugenossenschaften unterscheidet
Codha verfolgt nicht nur soziale Ziele. Eine zentrale Absicht beim Bau ihrer Liegenschaften ist die Integration des Grundsatzes der Nachhaltigkeit. «Doch die Realisierung einer Wohnung mit einem hohen ökologischen Standard bedeutet noch nicht, dass die Mieter diesen auch leben werden», relativiert Rossiaud. Codha arbeitet deshalb gerade an einem Ökoleitfaden für den Alltag ihrer Genossenschafter. «Wir wollen die Menschen zu nachhaltigem Handeln motivieren. Dabei vertrauen wir darauf, dass sie aus Vernunft und aus freien Stücken nachhaltig handeln. Und nicht aus Zwang», präzisiert Rossiaud. Entsprechend werden die Mieter aufgefordert, ein Umweltleitbild zu unterschreiben.
Ausserdem müssen die Mieter ein so genanntes «partizipatives Leitbild» unterzeichnen. «Codha steht für die Minimierung des ökologischen Fussabdrucks, die Maximierung der sozialen Wirkung und die Stärkung der Demokratie», erklärt Rossiaud. Mit anderen Worten: Was Codha von vielen anderen Wohnbaugenossenschaften unterscheidet, ist die Mitwirkung der Bewohner. Die künftigen Bewohner werden bereits ab der Projektphase eingebunden, und nach der Erstellung des Gebäudes werden die Bewohner mit der Verwaltung beauftragt. «Wir haben es demnach nicht einfach mit einer Liegenschaft zu tun. Vielmehr schaffen wir eine Gemeinschaft; die Menschen kennen sich und kommen zusammen», fährt Rossiaud fort. «Das Modell von Codha stösst auf grossen Anklang: Wir zählen bereits 3200 Genossenschafter.»
Die Finanzierung von Genossenschaften bedarf eines besonderen Know-hows
Je nach Bauprojekt kann es lange dauern, bis die Wohnung bezugsbereit ist. Denn nach dem Erwerb des Grundstücks können die Planungsarbeiten mehrere Jahre in Anspruch nehmen – nicht zu vergessen das Einholen der Baubewilligung, die Voraussetzung für den Erhalt eines Baukredits ist. Für die Deckung der Finanzierungslücke in dieser Zeit hat der Kanton Genf eine Budgetlinie von 20 Millionen Franken geschaffen, mit der die Vorfinanzierung von genossenschaftlichen Bauprojekten unterstützt werden soll. «Dank dieser Darlehen konnten wir bereits viele Projekte realisieren», so Rossiaud. Ein weiteres Merkmal der nicht gewinnorientierten Wohnraumförderung des Kantons Genf ist die kantonale Garantie der Eigenmittel in Höhe von 15 Prozent. Das bedeutet, dass für den Bau lediglich 5 Prozent Eigenkapital notwendig sind.
«Dank der Unterstützung der öffentlichen Hand sind Wohnbaugenossenschaften für die Banken im Hinblick auf die Risiken hervorragende Schuldner», erklärt Vincent Hauser. Allerdings sind in den aktuellen Bankenvorschriften die Besonderheiten der Genossenschaften nicht berücksichtigt. Die Mieten sind manchmal mit Blick auf die klassischen Modelle der Tragbarkeit zu günstig, und die Banken verlangen trotz der kantonalen Garantie 20 Prozent Eigenkapital. «Deshalb benötigen Wohnbaugenossenschaften für die Finanzierung eine Bank mit einer umfangreichen Erfahrung», meint Hauser.
Für Eric Rossiaud ist das Know-how nicht das Einzige, das zählt. Codha entschied sich noch aus einem anderen Grund für die Migros Bank: «Da wir nicht gewinnorientiert arbeiten, möchten wir auch einen Finanzpartner an unserer Seite haben, der unsere ethischen Normen teilt und die genossenschaftlichen Werte lebt.»
Was bringt die Zukunft?
Rossiaud hat sich der genossenschaftlichen Idee verschrieben, seit er im Jahr 1986 an der Gründung der Genfer Wohnbaugenossenschaft La Ciguë beteiligt war. La Ciguë bietet heute mehrere Hundert Wohnungen für Studenten an. In der Zwischenzeit findet man ähnliche Wohnungen, sogenannte «Cluster», vermehrt auch ausserhalb der Studentenkreise. In solchen «Clustern» haben alle Bewohner ihre eigene Wohnung, teilen sich jedoch die Küche, das Esszimmer und manchmal noch andere Zimmer. «Die ersten 14 Cluster werden im Juni 2018 im Ecoquartier Jonction bezogen», erklärt Rossiaud. «Bei sämtlichen unserer laufenden Projekte handelt es sich bei 5 Prozent der Wohnungen um Cluster-Wohnungen.»
Die Gesellschaft und ihre Bedürfnisse verändern sich derzeit grundlegend – zugunsten des gemeinsamen Wohnens. «Das Zeitalter des Teilens, das sich durch die sogenannte Sharing Economy manifestiert, hat begonnen», erläutert Rossiaud. Auch Vincent Hauser ist überzeugt: «Die Menschen sind heute weniger sesshaft. Deshalb hat die Verwendung eines Gutes mehr Bedeutung als dessen Besitz.»
Dennoch zieht Codha die Idee des Stockwerkeigentums in Erwägung. Dabei würde die Genossenschaft jedoch nicht gewinnorientiert agieren, da sie mit dem Wiederverkauf nichts verdienen will. Bei der Generalversammlung von Codha wurde diese Idee sehr kontrovers diskutiert, weshalb noch keine Entscheidung gefällt wurde. Vielleicht wird Codha jedoch bereits 2019, wenn die Genossenschaft ihr 25-jähriges Bestehen feiert, ihren Mitgliedern in einem gemeinnützigen Rahmen die Möglichkeit von Stockwerkeigentum anbieten. Zusätzlich werden dann 500 weitere Mietwohnungen verfügbar sein.
Zu Genf: Es braucht auch den nötigen Boden für ein solches Grossprojekt. Wächst eigentlich die Schweiz an Bodenfläche?