Am 2. Dezember gibt das Bundesamt für Wohnungswesen den hypothekarischen Referenzzinssatz für die Wohnungsmieten bekannt. Er dürfte unverändert auf 1,50 Prozent notieren. Die Chancen stehen jedoch gut, dass er nächstes Jahr auf 1,25 Prozent fallen wird. Falls er sinkt, hätten Mieter Anspruch auf eine Mietzinsreduktion.
Was ist der hypothekarische Referenzzinssatz?
Der hypothekarische Referenzzinssatz ist eine verbindliche Richtgrösse für Mietzinserhöhungen respektive -senkungen. Er wird vierteljährlich durch das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) mitgeteilt: im März, Juni, September und Dezember, jeweils zu Monatsbeginn. Einen Tag nach seiner Veröffentlichung tritt er in Kraft. Wichtig ist dieser Zinssatz, weil dessen Veränderungen zu Anpassungen von Wohnungsmieten führen können. Wenn dieser Zinssatz steigt, können Vermieter die Mieten erhöhen. Fällt er dagegen, sollten auch die Wohnungsmieten sinken.
Wie wird der Referenzzinssatz berechnet?
Der Referenzzinssatz stützt sich auf den volumengewichteten Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen von Banken in der Schweiz ab. Das bedeutet, dass sich die zugrundeliegende Liegenschaft in der Schweiz befinden muss. Wie der Referenzzinssatz wird der Durchschnittszinssatz quartalsweise durch das BWO bekannt gegeben, berechnet wird er jedoch durch die Schweizerische Nationalbank (SNB). Ab einem Hypothekenvolumen von 300 Millionen Franken müssen alle inländischen Banken vierteljährlich die notwendigen Daten der SNB melden. Die Banken sind verpflichtet, den Gesamtbetrag der am Quartalsende bilanzierten Hypothekarforderungen zu rapportieren, und zwar gegliedert nach Zinssatz. Basierend auf dem berechneten Durchschnittssatz wird der Referenzzinssatz dann auf- oder abgerundet, und zwar auf das nächste Viertelprozent. Beträgt der Durchschnittssatz beispielsweise 1,41 Prozent, wird der Referenzzinssatz auf 1,50 Prozent aufgerundet.
Entwicklung Durchschnittssatz der Hypotheken und Referenzzins
Quelle: Bundesamt für Wohnungswesen
Seit Juni 2017 notiert der Referenzzins unverändert auf dem Rekordtief von 1,50 Prozent. Er bleibt auf diesem Niveau, bis der Durchschnittszinssatz unter 1,38 Prozent sinkt oder über 1,62 Prozent steigt. Die Migros Bank geht davon aus, dass der Referenzzinssatz im Dezember bei 1,50 Prozent verharren wird. Im kommenden Frühjahr jedoch dürfte er auf 1,25 Prozent sinken – immer vorausgesetzt, die Zinsen ziehen in der Schweiz in den nächsten Monaten nicht unerwartet kräftig an.
Was geschieht, wenn der Referenzzinssatz sinkt?
Sollte der Referenzzinssatz im kommenden Frühjahr wie erwartet von 1,50% auf 1,25% gesenkt werden, so hätte man als Mieter Anspruch auf eine knapp 3% tiefere Miete. Bei einem monatlichen Mietzins von 2000 Franken wären dies 58.20 Franken pro Monat oder 698.40 Franken im Jahr (siehe Tabelle). Falls Sie bei der letzten Senkung des Referenzzinssatzes (Juni 2017) keine Mietzinsreduktion erhalten haben, können Sie einen Senkungsanspruch auch nachträglich noch geltend machen.
| Maximale Mietzinsersparnis bei einer Senkung des Referenzzinssatzes von 1,50% auf 1,25% | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Aktueller Mietzins (in CHF) | 1000 | 1500 | 2000 | 2500 | 3000 | 3500 |
| Ersparnis pro Monat* | 29.10 | 43.65 | 58.20 | 72.75 | 87.30 | 101.85 |
| Ersparnis pro Jahr* | 349.20 | 523.80 | 698.40 | 873.00 | 1047.60 | 1222.20 |
| * Maximale Ersparnis bei vollständiger Gewährung einer Reduktion durch den Mieter | ||||||
| Quelle: Migros Bank | ||||||
Allerdings kann es sein, dass die Senkung nicht oder nur teilweise weitergegeben wird. Denn Vermieter können die geforderte Senkung mit der Teuerung sowie mit gestiegenen Unterhalts- und Betriebskosten verrechnen oder andere Einwände (beispielsweise Mietzinsreserve/Vorbehalt und Orts- und Quartierüblichkeit) vorbringen. Auch allfällig getätigte Umbauarbeiten dürfen als Mehrkosten geltend gemacht werden.
Achtung: Bei einem Mietvertrag mit Mindestvertragsdauer kann der Mietzinssatz während dieser Zeit nicht gesenkt oder erhöht werden.
Wird die Mietzinssenkung automatisch weitergegeben?
Nicht alle Vermieter passen die Mietzinsen unaufgefordert an, zumal eine automatische Anpassung der Mieten gesetzlich nicht vorgesehen ist. Daher sollte man als Mieter die Entwicklung des Referenzzinssatzes stets verfolgen – und falls notwendig eine Reduktion der Miete einfordern. Ist der Anspruch auf eine Mietzinssenkung gegeben, so kann man beim Vermieter ein schriftliches Senkungsbegehren einreichen und eine Senkung des Nettomietzinses auf den nächsten vertraglichen Kündigungstermin verlangen. Entsprechende Musterbriefe und nützliche Merkblätter finden sich beispielsweise auf der Webseite des Mieterinnen- und Mieterverbands. Das Senkungsbegehren muss fristgerecht, sprich zehn Tage vor den vereinbarten Kündigungsterminen, beim Vermieter eintreffen. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich, das Dokument per Einschreiben zuzustellen. Der Vermieter muss innert 30 Tagen ab Erhalt des Senkungsbegehrens antworten. Wenn Sie mit der Antwort des Vermieters nicht einverstanden sind (oder falls der Vermieter nicht antwortet), können Sie ein Senkungsgesuch bei der kantonalen Schlichtungsbehörde Ihres Wohnorts einreichen.
