Was kostet ein Eigenheim?

Ob Sie sich die laufenden Kosten für Wohneigentum leisten können, hängt nicht nur von den Zins- und Amortisationszahlungen ab. Mitberücksichtigen müssen Sie auch die Neben- und Unterhaltskosten. Insbesondere dann, wenn Sie sich Ihren Herzenswunsch von einem Altbau oder einer Altbauwohnung erfüllen wollen.

Die Neben- und Unterhaltskosten Ihrer Immobilie sollten Sie nicht unterschätzen. Je nach Objekt können sie bei der Budgetierung mittlerweile mehr ins Gewicht fallen als die Zinsen. Aber zunächst einmal: Was ist der Unterschied zwischen Neben- und Unterhaltskosten? Die Nebenkosten beinhalten laufende Ausgaben, etwa für Heizung, Strom, Kabelanschluss, (Ab-)Wasser, Kehricht, Hauswartung, Versicherungen usw. Die Unterhaltskosten dagegen umfassen Aufwendungen für Reparaturen zur Instandhaltung der Immobilie.
Bei den Neben- und Unterhaltskosten sind sich frisch gebackene Wohneigentümer*innen oft zu wenig im Klaren, dass der Zustand des Gebäudes ganz wesentlich die Höhe dieser Kosten bestimmt. Bei einem qualitativ guten, energieeffizienten Neubau reichen pro Jahr oft 0,5 Prozent des Kaufpreises. Handelt es sich aber um ein älteres, schlecht gebautes Objekt, ist unter Umständen das Doppelte oder sogar das Dreifache zu budgetieren.

Wie hoch sind Neben- und Unterhaltskosten zu budgetieren?

Als Faustregel kann für Neben- und Unterhaltskosten mit rund 1 Prozent des Verkehrswertes budgetiert werden, was eher an der oberen Grenze ist. Die Migros Bank ihrerseits kalkuliert bei der Hypothekarfinanzierung aktuell mit 0,7 Prozent, bei Minergie- und bestimmten GEAK-Objekten mit 0,5 Prozent.
Diese Aufwendungen im Budget einzuplanen, ist das eine. Entscheidend ist aber, dass das budgetierte Geld im Bedarfsfall auch tatsachlich vorhanden ist. Diesbezüglich stellen sich bei den Nebenkosten kaum Probleme: Die Rechnungen für Heizung, Strom, Wasser, Kehricht, Versicherungen usw. fallen regelmassig an und lassen sich fortlaufend aus dem Haushaltseinkommen bezahlen. Dagegen kommen Unterhaltskosten in Form von Reparaturen unverhofft. Um gewappnet zu sein, legen Sie am besten jährlich einen Betrag für die Unterhaltskosten zur Seite, beispielsweise 0,5 Prozent des Gebäudeversicherungswerts. Je nach Gebäudezustand und Baujahr werden aber auch deutlich höhere Werte empfohlen.

Schreibt man die einzelnen Gebäudeteile innerhalb von 50 Jahren ab, ergibt sich langfristig die Quote von 2 Prozent für Unterhalt und Erneuerung.

Praktiker*innen orientieren sich an der Tatsache, dass viele Gebäudeteile eines Wohnhauses innerhalb von 50 Jahren abzuschreiben sind. Wird diese Faustregel auf jährliche Unterhalts-, Reparatur- und Renovationskosten umgelegt, ergibt sich ein Satz von 2 Prozent des Gebäudeversicherungswerts für Unterhalt und Erneuerung. Für ein Einfamilienhaus mit einem Wert von 800’000 Franken (ohne Land) wären dies immerhin 16’000 Franken pro Jahr. Diese Rechnung setzt voraus, dass das Gebäude nach 50 Jahren seinen Wert vollständig verliert (was nicht realistisch ist). Und sie lässt auch das Land ausser Acht, das sich über die Jahre hinweg nicht entwertet und somit allenfalls eine Aufstockung der Hypothek zur Finanzierung von Renovations- und Sanierungsarbeiten erlaubt.
Diese Faustregel ist also relativ grosszügig gerechnet. Aber wer so budgetiert, ist gewiss auf der sicheren Seite.

Unterhaltskosten und Steuern

Die Unterhaltskosten (sowie zusätzlich auch die Gebäudeversicherungsprämien) können von den Steuern abgezogen werden. Sowohl bei der direkten Bundessteuer als auch in den Kantonen lässt sich für jedes Jahr wählen, ob man die effektiven Unterhaltskosten oder eine Pauschale geltend machen will. Letztere beträgt je nach Kanton und Haltedauer der Liegenschaft meist 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwerts. In vielen Fällen ist dieser Entscheid rasch gefällt: In Jahren mit wenigen Unterhaltsausgaben wird man den Pauschalabzug wählen. Wenn dagegen in der Steuerperiode höhere Aufwendungen angefallen sind, sollten die tatsächlichen Kosten in Abzug gebracht werden.
Beachten Sie: Stockwerkeigentümer*innen können neben den Unterhaltsausgaben für ihre Stockwerkeinheit auch die Einlagen in den Erneuerungs- und den Verwaltungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft abziehen (soweit die Mittel nicht für wertvermehrende Investitionen aufgewendet werden).

Eigenmietwert: Wird er bald abgeschafft?

Die geschilderte Steuerpraxis für Wohneigentümer*innen ist seit jeher umstritten und so auch regelmässig auf der politischen Agenda. Zwar steht der Bundesrat einer Reform der Wohneigentumsbesteuerung offen gegenüber und der Nationalrat entschied anlässlich der Herbstsession 2022, grundsätzlich auf die Vorlage zum Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung einzutreten. Hiernach soll für den Hauptwohnsitz künftig kein fiktiver Mietertrag, also kein so genannter Eigenmietwert, mehr zum steuerbaren Einkommen hinzugerechnet werden; umgekehrt würden die Steuerabzüge für Unterhalt und Zinskosten weitgehend entfallen. Leider steckt auch hier der Teufel im Detail und Bundesrat, Ständerat und Nationalrat konnten sich bisher noch nicht auf eine Gesetzesvorlage einigen. Und selbst wenn sich das Parlament auf eine Reformvariante einigen kann, bleibt unklar, ob und wann der Eigenmietwert abgeschafft wird. Ein Referendum gegen die Vorlage wäre gut möglich. Eine Volksabstimmung würde – wie schon mehrmals in der Vergangenheit – eine erhebliche Hürde für einen Systemwechsel in der Besteuerung von Wohneigentum darstellen.