Molti inquilini sono insoddisfatti. Si lamentano della carenza di appartamenti e dell’aumento degli affitti. Ma il futuro promette tempi migliori: su un fronte e sull’altro i segnali sono straordinariamente favorevoli.
La prima notizia rassicurante riguarda il tasso di riferimento per gli affitti che torna a scendere per la prima volta dal settembre del 2013: dal 2,0 percento passa all’1,75 percento, consentendo a gran parte degli inquilini di chiedere una riduzione dell’affitto.
Il secondo trend positivo è altrettanto rilevante per gli inquilini, anche se l’opinione pubblica ne è scarsamente consapevole:
I nuovi appartamenti da affittare sono più che raddoppiati in pochi anni.
Quest’anno per la prima volta il loro numero supera quello degli appartamenti di proprietà e delle case unifamiliari. Si stempera così finalmente la pluriennale carenza sul fronte dell’offerta, con conseguenze propizie per l’evoluzione degli affitti.
Nell’ultimo decennio il mercato immobiliare svizzero è profondamente cambiato, come dimostra il grafico. Dal 2007 si è registrato un drammatico aumento della domanda. Il numero dei nuovi abitanti è balzato da meno di 50 000 a oltre 80 000 l’anno. L’offerta di nuovi appartamenti in affitto è invece rimasta decisamente indietro con circa 12 000 unità (un appartamento è abitato in media da 2,3 persone).
La situazione era molto migliore per coloro che volevano acquistare un immobile: hanno infatti beneficiato di una vasta offerta con 30 000 nuovi appartamenti di proprietà e case unifamiliari ogni anno. Sempre più inquilini sono dunque andati ad aggiungersi alla schiera dei proprietari. Contrariamente a molti timori che il boom sarebbe finito in una bolla, negli ultimi mesi il mercato si sta muovendo verso un atterraggio morbido (cfr. “Superato il punto critico”).
In altre parole, se l’attività edilizia nel segmento della proprietà torna a calare, sul fronte degli oggetti in affitto ha avviato una forte ripresa. Nel 2015 si prevede che arrivino sul mercato 24 000 nuovi appartamenti (v. grafico). Quali sono i motivi di questo riorientamento dell’offerta? I proprietari privati si trovano ad affrontare maggiori ostacoli a causa dell’aumento dei prezzi e delle inasprite direttive sulla sopportabilità. Opposta è la situazione degli investitori istituzionali (società immobiliari, casse pensioni e assicurazioni): i tassi ai minimi storici e la conseguente mancanza di possibilità d’investimento comportano un maggiore afflusso di capitali in nuovi progetti di appartamenti in affitto.
Il fatto che la carenza di appartamenti stia sensibilmente diminuendo lo dimostrano i circa 36 000 alloggi da affittare attualmente vuoti (non se ne registravano più così tanti dal 2001). Questo frena il futuro aumento dei prezzi. Già lo scorso anno gli affitti richiesti sono saliti solo dell’1,7 percento a livello nazionale, rispetto a una media del 2,9 percento negli ultimi dieci anni. Nell’anno in corso potrebbero aumentare ancora dello 0,5 percento circa. E in alcune regioni, in particolare Zurigo e la Svizzera romanda, si ipotizza addirittura un lieve calo.
